Улетевшие метры: почему продление программы льготной ипотеки снизит доступность жилья

©Shutterstock/Fotodom

Программу льготной ипотеки, реализация которой сопровождалась быстрым ростом цен на недвижимость, продлили до середины 2022 года. Решить проблему доступности жилья в России она не сможет, считают эксперты. Программу сильно урезали, и кредитных лимитов может не хватить на покупку квартиры даже далеко за пределами столичных регионов. При этом квадратные метры, скорее всего, продолжат дорожать.

Еще один год

Программа льготной ипотеки теоретически должна была повысить доступность жилья в России. Но рост цен на недвижимость нивелировал положительные эффекты программы.

Тем не менее власти решили ее продлить. Завершение программы было запланировано на 1 июля 2021-го. В ходе выступления на ПМЭФ президент России Владимир Путин сообщил, что она будет действовать еще год. «Резко обрывать ее, сворачивать, конечно, нельзя. Мы должны учитывать то, какую важную роль играет льготная ипотека в нынешних условиях для решения жилищных проблем граждан и для развития строительной отрасли», – сказал глава государства.

Впрочем, программа станет жестче. Ставка по ней составит 7% (раньше было 6,5%), и денег банки дадут меньше – до 3 млн руб. во всех регионах (раньше было до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 3 млн – в остальных субъектах).

Программный парадокс

Фактически говорить о том, что программа продлена, нельзя, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Дело в том, что ее новые параметры на практике означают прекращение программы для большинства крупных рынков жилья России, где сосредоточено 40–50% предложения. Там 3 млн руб. не позволяют рассчитывать на покупку стандартной квартиры, говорит эксперт.

«Тем более это справедливо для Московского и Петербургского региона. Впрочем, старые условия сохранили для покупателей с детьми в возрасте до 3 лет, но, конечно, это далеко не все потенциальные клиенты. Таким образом, на большинстве крупных рынков жилья, для большинства покупателей, доступность жилья снизится, потому что им придется вернуться к обычным рыночным условиям кредитования, то есть ставки повысятся для них примерно до 8–9%. С учетом того, что цены за год выросли на 20–25%, это будет означать резкое и значительное снижение доступности жилья», – отмечает Литинецкая.

«Программу продлили, и доступность жилья, на мой взгляд, снизится. То есть в рамках возможностей, конечно, наоборот – потенциальных льготников будет больше. Но вот проверять их банки будут строже», – соглашается владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

При текущей аномально высокой цене квадратного метра и общем низком уровне доходов населения жилье будет оставаться недоступным для большинства наших сограждан даже при продлении льготной программы ипотеки, отметила в беседе с «Профилем» президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

Она напоминает, что россияне и так очень сильно закредитованы. По данным Центробанка, общая сумма взятых россиянами займов, в том числе и ипотечных, достигла в I квартале 2021 года почти 21 трлн руб. «Это астрономическая сумма, она превышает расходную часть федерального бюджета за год. И это при том, что почти 64% населения вообще не имеют накоплений. Очевидно, что людям с низкими доходами, без сбережений и с высокой долговой нагрузкой дополнительные кредиты не потянуть, хоть под 6%, хоть под 7%. Да и банки их, вернее всего, просто не дадут. Так что говорить о доступности жилья для основной массы населения по-прежнему не приходится», – посетовала эксперт.

Строго вверх

Снижения стоимости жилья в этом году россиянам точно ждать не стоит. Александра Белоус считает, что инерционный рост цен на квадратные метры и раздувание ипотечного пузыря продолжатся до конца 2021-го, невзирая на ожидаемое ослабление спроса. В конце года, по ее мнению, цены могут зафиксироваться на высоком уровне.

«В любом случае доступными они не будут. Если же сдувание ипотечного пузыря все же произойдет, то цены могут упасть на 20–30%. Однако ни власти, ни системообразующие банки, ни крупные застройщики в этом, разумеется, не заинтересованы, и сделают все возможное, чтобы не допустить развития подобного сценария», – полагает она.

Скорее всего, в оставшиеся месяцы 2021 года мы увидим замедление активности покупателей, так как программы поддержки спроса сокращаются, а цены на недвижимость достигли новых высот и, вероятно, не снизятся, комментирует Мария Литинецкая. При этом растущая себестоимость строительства будет сдерживать распространение скидок от застройщиков, дополняет она.

«Стоимость недвижимости пойдет дальше вверх. Мой прогноз: от 15% до 17% на рынке ИЖС и от 10% до 15% на первичном рынке квартир. От 5% до 10% – на вторичном рынке, кроме наиболее редких (недорогие квартиры в ЦАО) или высоколиквидных объектов. Нас ожидает интересный III квартал 2021 года», – заключает Максим Лазовский.