«Битва» за цену «квадрата»: чем лечить COVID-осложнения рынка недвижимости РТ

К 2025 году в Татарстане должны вводить 3,6 млн кв. м жилья ежегодно. Такие обязательства республика приняла на себя после того, как в стране взяли курс на увеличение объемов строительства с 70–80 млн «квадратов» до 120 млн кв. метровФото: «БИЗНЕС Online»

ЧЕГО НЕ ХВАТАЕТ СТРОЙКЕ ДЛЯ «РЫВКА ПУТИНА»

Мы продолжаем публикацию материалов zoom-конференции, посвященной текущему состоянию отрасли жилищного строительства. Вторая часть разговора с девелоперами Казани посвящена нацпроекту «Жилье и городская среда», утвержденному указом президента России от 7 мая 2018 года. К 2025-му в Татарстане должны вводить 3,6 млн кв. м жилья ежегодно. Такие обязательства республика приняла на себя после того, как в стране взяли курс на увеличение объемов строительства с 70–80 млн «квадратов» до 120 млн кв. м, о чем в своем послании говорил глава государства Владимир Путин. Получается, в республике надо строить практически по одному «квадрату» на каждого жителя РТ ежегодно. Цель настолько масштабна, что президент РТ постоянно держит руку на пульсе нацпроекта.

Но грянул гром: COVID-19 потряс рынок Татарстана приостановкой сделок и запретом на свободное передвижение под лозунгом «самоизоляция для здоровья». Планы по вводу жилья никто не отменял. В 2020-м в РТ надо сдать без малого 3 млн кв. м — на 30% больше, чем годом ранее. В Казани в минувшем году сдали 1 млн кв. м жилья. План на этот год — 960 тыс. кв. метров. Как удержать текущий темп? Где точки роста? Что и как может поспособствовать неснижению объемов?

Участники круглого стола:

• Андрей Беляков, генеральный директор ООО СК «Бриз»;
• Илья Вольфсон, гендиректор ГК «СМУ-88»;
• Эльвира Галяутдинова, коммерческий директор «#Суварстроит»;
• Антон Вассерман, исполнительный директор «Ак Барс Дом»;
• Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»;
• Делюс Сиразетдинов, гендиректор «КамаСтройИнвест».

Андрей Беляков: «Для выполнения поставленных целей по вводу жилья нужны не послабления, а трезвые и взвешенные решения с учетом сложившейся практики строительства»Фото: «БИЗНЕС Online»

Одной из важных мер поддержки рынка эксперты назвали недавно принятые в Казани местные градостроительные нормы и правила. «Это тот малый шаг, который сделали навстречу строительной отрасли», — отметил гендиректор «Бриза» Андрей Беляков. «БИЗНЕС Online» ранее подробно разбирался в новшествах, которые прямо касаются комфортности проживания казанцев. Изменения в том числе затронули время согласования проектов — это поспособствует удержанию цены «квадрата».

Административные барьеры для квалифицированного застройщика сегодня значительно легче, нежели 5–7 лет назад. Однако участники круглого стола сошлись во мнении, что начатое снижение административных барьеров нужно продолжить. У госорганов есть регламент: рассмотрение документов ведется в течение 30 дней, но ответ на руки застройщики обычно получают на 29-й день. В случае отказа, а это не редкость, процесс начинается заново. «На полное решение вопроса должен быть регламент в 30 дней. Стоит давать замечания не в предпоследний день, а в первый или во второй, чтобы дать возможность исправить ошибку с запятой не в том месте, — бывает и такое, — полагает Беляков. — В этом руки помощи я не вижу. Не вредят — и уже хорошо! А вообще, для выполнения поставленных целей по вводу жилья нужны не послабления, а трезвые и взвешенные решения с учетом сложившейся практики строительства».

ТОРМОЗ №1: 12 КОНТРОЛЕРОВ — И ШТРАФЫ, ВКЛЮЧЕННЫЕ В ЦЕНУ КВ. МЕТРА

Один из факторов, влияющих на цену 1 кв. м, скрыт в штрафной политике. Сейчас застройщиков контролируют 12 госструктур, которые действуют по принципу «нарушил — заплати». «Почему нет предупреждений? Каких-то минимальных штрафов? За одно и то же нарушение платим в три-четыре инстанции, — пояснил Беляков. — Когда-то было 7 контролирующих госструктур, теперь их 12. А это влияет на рост цены квадратного метра. Может быть, и здесь пересмотреть отношение к отрасли? Поддержать таким образом. Если я виноват, то дайте шанс исправить. А шанса нет, надо сразу заплатить».

Делюс Сиразетдинов: «Из-за несовершенства законодательства страдают не только застройщики, но и конечный покупатель жилья»Фото: «БИЗНЕС Online»

Правок требуют также отношения между властями, дольщиками и застройщиками. Да, есть действующий федеральный закон №214 «О долевом строительстве» со своими штрафами за срыв сроков. К нему же привязан закон «О защите прав потребителей». Получается масло масляное: да, кто не без греха — пусть первым бросит камень. Но девелоперу могут выкатить штраф за некачественные работы по №ФЗ-214. Вдобавок по закону о защите прав потребителей начисляется штраф в пользу бюджета. Ату его, ату! Но факт, что штраф в итоге ляжет на плечи покупателей, это секрет Полишинеля. Рынок недвижимости точно так же страдает от профессиональных юристов, как и рынок ОСАГО — но там государство попыталось навести порядок, перейдя от денежных выплат к прямому ремонту. И юристы обратили свой взор туда, где еще можно потребовать денег. Пора и здесь навести порядок, полагают девелоперы. Существующие правила игры способствуют появлению нового вида бизнеса, в основе которого потребительский экстремизм, поясняет генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов. «А из-за несовершенства законодательства страдают не только застройщики, но и конечный покупатель жилья», — полагает он.

За примерами далеко ходить не надо: именно попытка наказать застройщика, сорвавшего сроки ввода в эксплуатацию квартир без изменения проектной декларации, стали причиной банкротства. Понятно, что дольщики и их юристы действовали законно. Но… в результате Татарстан получил один такой долгострой в Зеленодольске — причем дом-то был практически готовый. Взыскание штрафов подкосило застройщика, стройка встала. И дольщики — да, они были в своем праве! —тем не менее наказали не только застройщика, но и себя.

Анатолий Баталин: «Если ставку к концу года доведут до 3,5 процента, то у нас будет взрыв и рост цены минимум на 10 процентов!»Фото: «БИЗНЕС Online»

Любопытную точку зрения на вмешательство государства высказал коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин. На фоне кризиса нужно быть как можно аккуратнее с прямой господдержкой ипотеки, потому что она оказывает влияние и на ценовую политику. «Есть рыночные отношения, а есть власть, которая вмешивается в них и редактирует с точки зрения поведения игроков. Это влияет на цену, — сказал Баталин. — Да, на спрос положительно влияет субсидирование процентных ставок. Но очевидно, что резко обваливать ее не стоит. Если ставку к концу года доведут до 3,5 процента, то у нас будет взрыв и рост цены минимум на 10 процентов!»

Такое уже было в ходе прошлых кризисов: действия государства по-разному могут сказаться на состоянии региональных рынков недвижимости. Где-то подстегнет спрос, а где-то спровоцирует рост цены! К примеру, еще в апреле – мае некоторые девелоперы Казани были готовы давать прямые скидки на квартиры. Но сейчас вы таких предложений не найдете. Скидка упрятана в ипотечном пакете — застройщики тоже активно договариваются с банками и предлагают совместные программы. Ипотека, стартующая за первый год действия кредита, — уже реальность. Так что участники рынка объединяются, но не из-за того, что начался «коронакризис». «Причина — законодательные меры, которые принимает федеральное правительство, и эта тенденция будет продолжаться. Резких изменений мы не прогнозируем», — сказал Баталин, добавив, что поводом к консолидации рынка стал переход 1 июля 2019 года на проектное финансирование с участием банков.

Эльвира Галяутдинова: «Цена от 2 миллионов до 20 миллионов рублей позволяет с легкостью подобрать объект разных планировок — от студий до пентхаусов»Фото предоставлено «#Суварстроит»

Нынешний кризис связан с пандемией COVID-19 – а точнее, с реакцией властей на него. Она и спровоцировала тот вакуум, в котором оказались девелоперы. Карантин лишь усилил начавшееся в одах объединение девелоперов России. «Застройщики обменивались информацией, создали чат, чтобы держать руку на пульсе», — рассказала коммерческий директор «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова. Она также отметила влияние той руки помощи, которую государство протянуло рынку. Благодаря новой льготной ипотеке май и июнь показали высокую динамику продаж. Так, в апреле доля льготных ипотек у «#Суварстроит» была 20%, в мае — 70%, а в июне — уже 90%. «Продажи с ипотекой простимулированы минимум на 40 процентов. Ведь портфель компании представляет собой 9 проектов жилой застройки от исторического центра Казани до популярных и перспективных районов города. Цена от 2 миллионов до 20 миллионов рублей позволяет с легкостью подобрать объект разных планировок — от студий до пентхаусов. Так что господдержка строительной отрасли адресная и очень эффективная, помогает в работе», — резюмировала коммерческий директор компании.

Илья Вольфсон: «Смягчения требуют федеральные законы, которые регулируют электроснабжение, газоснабжение, подключение к сетям. Это существенно упростит выполнение планов национального проекта»Фото предоставлено ООО «СМУ-88»

ТОРМОЗ №2: НЕСОВЕРШЕНСТВО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ДОРОГИЕ СЕТИ И ЗАВИСИМОСТЬ ОТ ИМПОРТА

Еще один тормоз строительства — это сети, вступил в разговор генеральный директор ООО «СМУ-88» Илья Вольфсон. «Смягчения требуют федеральные законы, которые регулируют электроснабжение, газоснабжение, подключение к сетям, — сказал он. — Это существенно упростит выполнение планов национального проекта».

«Для оплаты техприсоединений мы отвлекаем от строительства колоссальные деньги, — поддержал коллегу Беляков. — Вместо того чтобы начать проект, мы удовлетворяем потребности сетевых компаний. На это уходит до 18 месяцев, а тем временем кредитные деньги не работают. Кто и кого здесь в итоге кредитует?»

Пандемия вновь ярко показала и зависимость стройки от валютных колебаний, импорта. «Поставщик насосов по контракту должен был поставить оборудование до 1 июля, но, ссылаясь на жесткий карантин в Европе, предложил это сделать в ноябре! — говорит о последствиях такой зависимости Беляков. — Да, мы выпускаем железобетон, но пластификаторы в нем импортные. Внутридомовое оборудование — зарубежное. Да, западные компании открывают в Татарстане производства, но нужно больше заводов, независимых от иностранных поставок, с отечественными линиями. И тут сложность — строительное машиностроение в упадке…»

Получается, что в масштабах страны Россия не в состоянии обеспечить себя всем необходимым, чтобы просто строить дома. За державу обидно!

Сами застройщики уже возводят дома с европейским качеством, стилем работы. На стройке не встретить рабочего, одетого непонятно во что, без индивидуальной защиты, которая чаще всего тоже импортная. «Нужно поддержать даже не застройщиков, а в целом отрасль, — добавил Беляков. — Застройщик зависит от цен, по которым поставщики поставляют товары, стоимости земельного участка, техприсоединения. Стройка в нынешних условиях не сверхмаржинальна, как думают многие. Хорошо, если застройщик получает 3–5 процентов чистой прибыли».

Еще одна проблема, прямо касающаяся Казани, — дефицит земли в городе. Если земля есть — это проблема коммуникацийФото: «БИЗНЕС Online»

ТОРМОЗ №3: ТОЧКИ РОСТА ГОРОДОВ, СЛОЖНОСТИ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ И РАССЕЛЕНИЯ ЧАСТНОГО СЕКТОРА

Еще одна проблема, прямо касающаяся Казани, — дефицит земли в городе. Если земля есть — это проблема коммуникаций. И здесь нужна прямая господдержка комплексной застройки.

«Это сети, дороги, школы, детсады, — пояснила Галяутдинова на примере проектов комплексной застройки „#Суварстроит“ в „лаишевском узле“. — Интерес  к жилому комплексу у покупателей вырос с появлением там социальной инфраструктуры. А еще раньше компания совместно с государством решила транспортный вопрос, построив развязку. Тесная работа с государством оказывает сильное влияние на развитие новых территорий и способствует успеху проектов».

В «#Суварстроит» считают, что перед государством и девелоперами стоит и задача по информированию жителей о преимуществах полной онлайн-регистрации сделок, которая ускорила процессы покупки жилья. Для многих, естественно, это пока малознакомый инструмент. К слову, компания уже заключила соглашение по внедрению системы электронной продажи квартир в формате «от и до».

«Мы решили отойти от точечных решений, применяемых на рынке, и искали комплексное решение для покупателя. В одном окне клиент получит весь сервис: от оформления ипотеки, электронной регистрации до подписания договора с управляющей компанией после сдачи дома. Такого на нашем рынке еще нет, — сказала Галяутдинова. — Формат хоть и новый, но максимально безопасный. Мы первыми в Татарстане совершили ряд удаленных сделок с использованием ипотеки без посещения отделений банков. Механизм проверен и надежен».

Вернемся к точкам роста. В Казани контуры комплексной застройки наметили в новом генеральном плане города. «Разработчики провели большую работу, рассчитанную на перспективу развития жилья, инфраструктуры города. С этой точки зрения барьеров для комплексной застройки нет», — сказал Сиразетдинов. Были бы только земельные участки.

Антон Вассерман: «Да, когда-то это было поле (между «Агропромпарком» и «Мегой»), но город растет, застраивается. Это пример комплексной застройки с социальной инфраструктурой»Фото предоставлено «Ак Барс Дом»

С точки зрения выполнения «плана Путина», вводить большие объемы жилья можно разве что за счет комплексной застройки территории. Только так можно обеспечить сотни тысяч новых квадратных метров новостроек. В Казани еще остались территории, которые только-только начинают осваиваться. В их числе поле между «Агропромпарком» и «Мегой», где компания «Ак Барс Дом» уже ведет строительство ЖК «Мой ритм». «Да, когда-то это было поле, но город растет, застраивается. Это пример комплексной застройки с социальной инфраструктурой. В этом году, например, на улице Назиба Жиганова достроят школу», — рассказал исполнительный директор «Ак Барс Дом» Антон Вассерман. А есть еще одна «земельная жемчужина» — квартал М8, что рядом с ипподромом, и здесь проектируется микрорайон европейского формата с 7–10-этажными домами и высотными акцентами.

Но это, пожалуй, все — свободной земли в самом городе уже нет. Поэтому перспективы дальнейшего роста — застраивание промзон и депрессивных кварталов города со старым жильем, гаражами, огородами. Но здесь тоже нужны четкие правила игры, полагает Беляков. Владельцы такой недвижимости ведут себя по-разному: кто-то готов уступить свои сотки девелоперу по рыночной цене, а кто-то считает, что вот он, шанс всей жизни, чтобы разбогатеть. У «Бриза» есть опыт освоения территории проекта планировки «Западное Заречье в Кировском районе» — компания постепенно строит здесь новые кварталы, выкупая земли под частными домами. И если Москва уже активно пользуется понятием комплексного освоения территорий, то в регионах пока такой практики нет или крайне мало. В результате процесс идет, что называется, ни шатко ни валко.

Застройщики в 2020 году не спешат заявлять какие-то новые проекты домов. В апреле было выдано всего три разрешения на строительство. В мае — семь. В июне — ни одного!Фото: «БИЗНЕС Online»

КАК ЭСКРОУ-ФИНАНСИРОВАНИЕ СТАЛО «АНТИКРИЗИСНЫМ ГАЗОМ» И ЖДАТЬ ЛИ ДЕФИЦИТА НОВЫХ КВАРТИР

Под занавес участники рынка обсудили эскроу-финансирование и его роль в эпоху коронавируса. Пока рынок в переходной стадии: часть объектов достраивается по старым правилам, часть — уже по новым. Как идет этот переход? Какие этапы проектного финансирования вызывают вопросы?

Три проекта по новой схеме продолжает «#Суварстроит»: в ЖК «Станция спортивная», ЖК «Столичный» и «Август Астры», и каких-то проблем с их реализацией в компании не видят. «#Суварстроит» и банк «Дом.РФ» также готовятся подписать соглашение о проектном финансировании долевого строительства новых домов в жилых комплексах «Южный парк», «Сказочный лес» и «Палитра» на общую сумму 6,9 млрд рублей.

«Да, этот год неоднозначный с точки зрения вывода новых объектов, но эскроу-финансирование служит дополнительным стимулом, страховкой для покупателей, — сказала коммерческий директор „#Суварстроит“. — Девелопер таким образом снижает зависимость от сезонности продаж, колебаний рынка. При проектном финансировании есть дополнительный участник в лице банка. Он выступает регулятором, с ним согласовываются показатели по проекту от себестоимости до цен реализации. Новая схема не отталкивает будущих участников долевого строительства — скорее наоборот. И потом, карантин показал важность отлаженной работы с банками-партнерами. Например, нам это позволило провести первую ипотечную сделку онлайн, найти пути экономии времени покупателя».

Генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест» также считает, что в кризисной ситуации от новой схемы выиграли и застройщики, и банки, и клиенты. «Правила стали прозрачнее, — добавил Сиразетдинов. — Повысилась дисциплина участников рынка, стройка стала лучше прогнозироваться. Всплески и падения в жизненном цикле проектов стали мягче. Застройщик уже не так зависит от привлечения средств дольщиков. Да, были шероховатости, но за год застройщики и банки их отрегулировали. В новой схеме и банк, и застройщик несут некий груз ответственности перед дольщиком, сглаживая и последствия кризиса».

Вместе с тем объективная реальность Казани такова, что застройщики в 2020 году не спешат заявлять какие-то новые проекты домов. В апреле было выдано всего три разрешения на строительство. В мае — семь. В июне — ни одного! С этой статистикой можно познакомиться на сайте управления градостроительных разрешений исполкома Казани. А ведь год, два назад в это время уже были десятки заявленных проектов. Если тенденция выжидания будет продолжаться, рынку недвижимости может грозить дефицит. «Очевидно, что участники рынка сейчас занимают осторожную позицию, — оценивает такое поведение казанских девелоперов Вольфсон. — Сдадим готовое жилье, а потом уже приступим к новому, исходя из ситуации. Хотя документация уже получена, но пока мы, например, откладываем старты новых проектов».

Это не только результат влияния новых правил проектного финансирования долевого строительства. Ведь строить можно и на свои деньги (заняв их, например, под честное благородное слово у партнеров или под залог — в тех же банках, но без эскроу-проблем). Отчасти это и влияние покупательского поведения: люди не стали богаче, а Казань в одах получит в 1,5 раза больше жилья, чем за два предыдущих года!

Но падения цен, какого-то «пузыря» или затоваривания рынка участники круглого стола не прогнозируют. Современный девелопер вполне может «закапсулироваться», переждав неблагоприятную конъюнктуру рынка, но не ударяясь в политику демпинга. Снижать цену «квадрата» в Казани нереально по нескольким причинам. Во-первых, любой девелоперский проект требует как минимум двух-трехлетних инвестиций на срок согласования проектов, а затем и строительства домов. И все это время придется платить за замороженные деньги, вложенные в землю под будущий проект. Во-вторых, цена строительства не падает, а вновь растет из-за валютных колебаний. В-третьих, цена по-прежнему сильно зависит от стадии готовности дома в случае продаж дольщикам. Ну а уж если рынок недвижимости вступит в эпоху дефицита новых локаций и новых домов, то «квадрат» может и подорожать. Делайте выводы.