Как в России пытаются создать новые города

Популярность новых, частных или, по-научному, плановых городов – небольших автономных агломераций, построенных за пределами существующих мегаполисов, – ощутимо растёт.

Идея строительства поселений такого типа не нова. Они стали появляться ещё в XX веке, но зачастую были проектами государства. Затем в создание подобных агломераций стали вкладываться частные инвесторы. Первым таким городом стал Рестон, расположенный недалеко от Вашингтона (США). Он был спланирован и профинансирован крупным американским бизнесменом Робертом Саймоном в 60-х годах.

Первым частным городом стал Рестон, расположенный недалеко от Вашингтона.Фото: Salwan Georges/The Washington Post/Getty Images

Главная идея строительства новых городов (и государственных, и частных) – создание узкоспециализированного города-спутника под конкретные задачи – например, для научного сообщества или сотрудников высокотехнологичных компаний, которые живут в непосредственной близости от своей работы.

Курс на науку

Яркими примерами построенных с нуля городов стали инновационный центр «Сколково» и наукоград Иннополис. Оба проекта, конечно, не являются классическими частными городами, так как были запланированы и реализованы с помощью государства. Например, в проект «Сколково» напрямую было вложено порядка 55 млрд рублей бюджетных средств, и ещё порядка 100 млрд рублей направили частные инвесторы и компании с госучастием.

– Проект «Сколково» реализуется уже 10 лет, и первоначальный мотив создания центра за всё это время глобально не менялся – создание территории, где концентрировались бы люди, увлечённые технологическим предпринимательством. Чтобы они жили бок о бок, взаимодействовали между собой и создавали консорциумы для выпуска новых продуктов, – поясняет председатель правления фонда «Сколково» Игорь Дроздов.

Градообразующими элементами инновационного центра можно считать Сколковский институт науки и технологий (Сколтех), который был создан при участии Массачусетского технологического института (MIT), и самый большой в Восточной Европе технопарк. Размеры последнего впечатляют: его площадь составляет почти 100 тысяч квадратных метров. По проекту в «Сколково» должны работать порядка 80 тысяч человек, а постоянно проживать – около 17 тысяч. На данный момент на территории центра постоянно живут от 1 до 1,5 тысячи человек.

Для удобства жителей здесь было создано несколько районов, которые отвечают различным запросам сотрудников: есть кварталы, где сдаются в аренду небольшие однокомнатные апартаменты, есть дома с двух-, трёх-, четырёх- и даже пятикомнатными пространствами для больших семей. Для детей созданы не только игровые площадки но и своя международная гимназия, где обучение ведётся на разных языках. Кроме малоэтажных многоквартирных домов есть кварталы с таунхаусами, которые в этом году стали пользоваться повышенным спросом из-за пандемии.

Иннополис, республика Татарстан. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев (второй слева) во время осмотра строительной площадки на территории Иннополиса. 2015 год.Фото: Александр Астафьев/пресс-служба Правительства РФ/ТАСС

По аналогичной схеме застраивался и самый молодой город России – Иннополис. В этом году ему исполнилось 5 лет. На территории города построено 22 многоквартирных дома (1572 квартиры), открыты детские сады, школа, IT-лицей, спортивный комплекс, медицинский центр, детская поликлиника и даже загс.

В город зашли и крупные торговые сети – «Бахетле», «Пятёрочка» и «Магнит». Для владельцев автомобилей на территории работают автомойки и шиномонтажные мастерские. Кроме того, открыты отделения банков, офисы «Почты России», отделение МФЦ, книжные и цветочные магазины, бары, рестораны и аптеки.

Купить домик в деревне

Модели развития жизни в «Сколково» и Иннополисе схожие. В основу обоих проектов была заложена концепция «живёшь, пока работаешь». То есть основной жилой фонд в инновационных городах является арендным и доступен для сотрудников организаций (зачастую это высокотехнологичные IT-компании и инновационные подразделения крупных финансовых структур), которые работают на территории агломерации.

«Сколково», Московская область.Фото: Станислав Красильников/ТАСС

Впрочем, как пояснил Игорь Дроздов, в «Сколково» прямых запретов на сдачу жилья людям, не имеющим отношения к компаниям-резидентам, нет.

– Но снимать здесь недвижимость такому человеку не имеет смысла – цены выше, чем на жильё, сдающееся в районах, окружающих «Сколково». Поэтому в основном квартиры снимают люди, у которых здесь же находится работа. Повышенный спрос на него мы как раз ощутили в пандемию – сотрудники компаний стали перебираться за город и арендовать наши объекты, – отметил Игорь Дроздов.

Пандемия подстегнула спрос на недвижимость и в Иннополисе. Согласно данным сервиса статистики Yandex Wordstat, этим летом произошёл резкий всплеск интереса к покупке квартиры в наукограде. Если в прошлые годы возможностью приобретения там жилья интересовались не более 300 человек в неделю, то в июне и июле вопросы, связанные с переездом в инновационный город, волновали более 5 тысяч человек. Это больше, чем количество всех жителей города в настоящее время, – 3,8 тысячи человек.

Пандемия вырастила спрос

Из-за пандемии коронавируса многие бизнесы пересмотрели формат своей работы и стали переводить на удалённый режим тысячи сотрудников. Этот фактор, а также жёсткие ограничения, действовавшие в мегаполисах во время весеннего локдауна, привели к переосмыслению жизни за городом.

Теперь жизнь в мегаполисе стала менее привлекательной. Об этом, в частности, говорят данные опросов, проведённых ВЦИОМ и сервисом «Дом.рф» в сентябре текущего года. По их результатам почти 40 процентов респондентов изъявили желание переехать за город.

Рост спроса отразился и на предложении – вторую жизнь получили проекты загородного комплексного освоения территории. Одним из них стал город Доброград во Владимирской области, который строится на деньги частного инвестора, основателя Askona Life Group Владимира Седова.

Доброград, Владимирская область.Фото: официальный сайт города Доброграда

Как рассказали «Октагону» в Доброграде, здесь существенно увеличился спрос на готовую недвижимость.

– Для многих наших клиентов период пандемии стал катализатором для знакомства с Доброградом и покупки недвижимости. Люди пересмотрели требования к жилью, ведь на какой-то период оно оказалось и офисом, и спортивным залом, и местом для досуга. Мы видим, что за время пандемии увеличилось число людей, у которых сформировалась потребность жить за городом, не привязываясь к месту работы. Сейчас на территории Доброграда проживает порядка тысячи человек. Мы планируем всего к 2034 году увеличить численность населения до 47 тысяч. К этому моменту в городе будут работать восемь школ, детские сады, будет активно развиваться малый и средний бизнес, создавая рабочие места и увеличивая привлекательность города, – поясняет старший бренд-менеджер города Валерия Патрикеева.

Проект стартовал в 2015 году, в него вложено 8 млрд рублей, а общий объём инвестиций составляет 73 млрд рублей. Сейчас на территории города построены многопрофильный спортивный центр, спа-комплекс, парк для семейного отдыха, парк-отель с рестораном, верёвочный и скейт-парки. Ведутся подготовительные работы по строительству общеобразовательной школы и детского сада.

Дальний Восток остался без чуда

Не везде идея строительства новых городов была встречена с энтузиазмом. В Приморском крае в 2022 году должен был стартовать уникальный для Дальнего Востока проект «ДНС Сити». Это город, рассчитанный на 25 тысяч жителей в Надеждинском районе края. Его реализацией должна заняться дочерняя структура группы DNS – «DNS Девелопмент».

«ДНС Сити», Приморский край.Источник: DNS Development/You Tube

Жилой район предлагалось застраивать под нужды сотрудников компаний, работающих в ТОР Надеждинская (в частности, судостроительного завода «Звезда»), и выделить под жильё 600 тысяч квадратных метров земли. Проект включал две школы, четыре детсада, торговый центр, пожарное депо, полицейский участок, парки и отели.

– Мы изначально не питали больших иллюзий по поводу бизнес-составляющей. Подобные проекты могут реализовывать только патриотически настроенные компании, потому что это не высокорентабельный бизнес-проект, а проект для людей. Разрабатывая «ДНС Сити», мы рассчитывали заполнить его не только жителями Приморского края, но и людьми, которые будут приезжать к нам, на Дальний Восток, жить и работать в компаниях на территории ТОР. Но пандемия и экономический кризис изменили наши планы – пока реализация проекта приостановлена. Сейчас риски по нему стали очень высокими, – рассказал «Октагону» совладелец группы компаний DNS Константин Богданенко.

От реализации проекта в компании отказываться не собираются. По словам Константина Богданенко, возможно, строительство будет проводиться под конкретные запросы со стороны участников рынка.

Инногород может стать моно

При всей кажущейся привлекательности идея частных городов пока утопична, и существовать отдельно от мегаполиса они не смогут, считают эксперты.

«Чтобы создать город с нуля, необходимы десятки лет. При этом частным он быть не может – участия государства в нём не избежать. То, что сейчас существует на рынке, – это больше инициативы по развитию действующих территорий. Такие проекты больше похожи на комплексное освоение территории (КОТ), и называть их городами неверно. Все поселения должны быть интегрированы в существующую инфраструктуру».

Михаил Хорьков
заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов

По мнению экспертов, искусственный отбор жителей – также спорный тренд для развития территории.

– Ограничение состава жителей в будущем может иметь последствия для территорий. Так ранее, допустим, происходило с научными городками, когда изначально жильё предполагалось для научных сотрудников, а затем оставалось их родственникам, никак не связанным с наукой. Или города, которые были основаны вокруг одного предприятия. Сейчас проблему моногородов пытаются решать на государственном уровне, – отмечает Михаил Хорьков.