В России хотят запустить программу льготной ипотеки на частные дома: об этом заявил гендиректор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.
На субсидии выделят 300 млн рублей, а ипотеку можно будет взять под неслыханные ранее 6,5%. Но воспользоваться ей смогут далеко не все. Рассказываем, что не так с новой программой, и почему россиянам пока рано мечтать о жизни в частном доме на своей земле.
Называется все это дело – «проект субсидированной ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства». Пилотная программа может быть запущена уже в декабре этого года, деньги на реализацию будут выделены из прибыли «ДОМ.РФ», кредиты будут выдавать там же, РБК Виталий Мутко. Ставка по программе будет 6,5% — то есть, ровно столько же, сколько у аналогичных программ на покупку жилья в новостройках.
Не обошлось без ложки дегтя. Воспользоваться программой смогут не все, а лишь молодые семьи (до 35 лет) с детьми. Кроме того, программа будет действовать лишь до июля 2021 года, а размер кредита будет лимитирован: не выше 12 млн в московском регионе и в Петербурге и его окрестностях, и не более 6 млн – во всех остальных регионах
Но самая неприятная деталь – то, что программа будет распространяться только на первичный рынок. И только на покупку домов от застройщиков. Если семья захочет строить дом сама, то она обязана будет заключить договор с подрядной компанией.
Словом, идея-то хороша, да реализация, как обычно, подкачала. Да и раньше, вздумай кто помечтать вдруг о жизни в собственном загородном доме – не обязательно трехэтажном коттедже из красного кирпича, а вполне скромном жилище, но – на своей земле, реальность жестко била по лицу наотмашь, не оставляя никаких других вариантов, кроме как неизбежности жизни в районах-кварталах из бетонных муравейников.
Причина этого до банальности проста: в нашем законодательстве просто-напросто отсутствовали необходимые нормативные элементы, которые позволили бы банкам (как основным операторам ипотечного рынка) смотреть на ИЖС как на понятный проект с известной и просчитываемой рентабельностью. А нет этих нормативов – увы, отсюда и высокая ипотека, и нежелание (во многом – абсолютно понятное и рациональное) кредитных организаций вообще браться за объекты загородного строительства.
Но вдруг случилась эпидемия коронавируса, и стало понятно: экономике придется туго. Одной из возможных точек будущего роста вполне могла бы стать строительная отрасль, дающая огромное количество рабочих мест, обеспечивающая работу сотням производств и так далее, но особенность пандемии (в частности, весенний локдаун, вынужденный перевод людей на удаленную работу и падение доходов населения вследствие сокращений) ясно давали понять: людям придется предложить что-то получше, нежели многоквартирные дома в 30 этажей
К тому же, нацпроект «Жилье и городская среда» никто не отменял. И очевидно, что неплохо бы расширить возможности в первую очередь для индивидуального загородного строительства, чтобы подстегнуть, так сказать, нацпроект. Дмитрий Медведев в августе этого года заявил, что индивидуальное жилищное строительство может стать отдельным большим проектом партии «Единая Россия» и пообещал предложить комплексное решение проблемы развития территорий в нашей стране.
Хотим надеяться, что анонсированная Виталием Мутко льготная программа будет существенно доработана, чтобы ей могло воспользоваться как можно больше россиян. А также не стоит забывать и о других участниках рынка: банки, к примеру, должны понимать, как оценивать ликвидность таких объектов. Что касается застройщиков, то крупные, увы, за такие проекты браться вряд ли будут…
На сегодняшний день активному выходу девелоперов на рынок ИЖС мешает целый ряд причин, среди которых главная — это сложность в привлечении проектного финансирования по причине низкой оценки ликвидности залога для банков, и как следствие – высокие кредитные ставки или недостаток ипотечных продуктов для покупателей данной категории недвижимости, рассказал «Русской Планете» Дмитрий Панов, член генерального совета Партии Роста, генеральный директор Группы компаний «Доверие».
«Помимо этого, после получения необходимых кредитных средств, застройщики сталкиваются с проблемой расходования средств на строительство – сами расходы должны быть не только целевыми, но и осуществляться с привлечением аккредитованных тем или иным банком подрядных организаций, что существенно ограничивает выбор поставщиков и подрядчиков, и тем самым затрудняет реализацию проектов в рыночно-востребованном формате. В большинстве регионов страны активному развитию ИЖС препятствует недостаточная обеспеченность территорий инженерной инфраструктурой – сети либо отсутствуют, либо сильно изношены, что накладывает дополнительную нагрузку на рентабельность проекта, вплоть до признания его экономически нецелесообразным»
В целом же, по оценке Панова, инициатива властей может быть оценена положительно. Однако из-за ограничений говорить о массовом влиянии этой программы на рынок загородного жилья вряд ли можно. «Заявленная сумма субсидирования в размере 300 млн рублей при средней стоимости приобретаемого дома 3 млн рублей, первоначальном взносе 20% и компенсации разницы в ставках от текущих 10% годовых, позволит распределить субсидии не более чем на 250-300 объектов загородной недвижимости».
