Предложение падает, цены растут: как изменил рынок новый закон о дольщиках

С июля схема продажи квартир в строящихся домах в России сильно изменилась — больше застройщики не могут брать деньги у дольщиков напрямую. Фактически это означает конец долевого строительства в России в том виде, к которому мы привыкли. Новые законы усложнили жизнь застройщикам, вызвали рост цен на недвижимость, однако, по идее, должны исключить появление новых обманутых дольщиков. «Недвижимость Нового Калининграда» узнала, какие застройщики выживут в новых условиях и что изменилось для покупателей.

Что изменилось?

Теперь все деньги дольщиков должны храниться на специальных счетах эскроу. Застройщик получит к ним доступ только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одной квартиры. «Благодаря новой инвестиционной схеме застройщик разделит интересы жильцов: только проведя кадастровый учет и запустив процедуру регистрации квартир в собственность, он сможет получить от банка средства дольщиков», — объясняет эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

При этом вести строительство компании теперь должны за собственные или заемные средства, а не за деньги дольщиков. Брать кредит, рассказывает директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров, застройщику выгоднее всего в том же банке, где открыты эскроу-счета — тогда процент будет ниже, а гасить кредит можно будет за счёт постепенной «разморозки» средств на эскроу-счетах в процессе передачи квартир дольщикам. Если дом не достроили или застройщик обанкротился, покупателю возвращаются деньги, либо проект переходит другому девелоперу.

По словам исполнительного директора ГК «Ремжилстрой» Евгения Афанасьева, сегодня в регионе выданы разрешения на строительство немногим более 2 млн квадратных метров жилья. При этом около 70% объектов строится по старой схеме долевого участия (закон позволяет не переходить на проектное финансирование некоторым уже строящимся объектам). То есть по новой схеме, по оценкам компании, сейчас строится примерно треть жилья (реальные цифры будут известны после 1 октября). Афанасьев считает, что какой-то ощутимый эффект от нововведений можно будет увидеть только через 1-2 года.

Такого же мнения придерживается директор агентства недвижимости Century 21 «Идеальный дом» Светлана Ропа.

«Быстрого эффекта при уходе от долевого строительства сейчас мы не увидим, кроме повышения стоимости на квадратные метры. Последствия станут заметными не менее чем через год, а то и 2-3 года», — утверждает она.

Что будет с ценами?

В самой схеме купли-продажи для покупателей жилья мало что меняется. Разве что теперь они должны перечислять деньги не сразу застройщику, а на эскроу-счет в банке. Однако так как для застройщиков дорожает строительство домов, неизбежен рост цен на квартиры и для покупателей.

«Цены на региональном рынке в строящихся домах как минимум на протяжении последних трёх лет пребывали в стагнации, демонстрируя низкую, сезонную волатильность. Но уже с января этого года произошел рост на 11-12%. Мы ожидаем, что тренд на рост цен во втором полугодии этого года еще продолжится, но темпы этого роста будут снижаться. Что касается более длительной перспективы, то рынок недвижимости в существующих условиях ждет две тенденции — одна на снижение объема предложения, вторая на рост цен», — говорит Афанасьев.

Константин Бобров настроен более оптимистично. Он считает, что возможный рост цен на первичном рынке нивелируется низкими ставками по кредитам на строительство.

В Калининградской области цены на строящееся жилье с июня 2018 года выросли на 13,4%. К июню 2019 года средняя цена за квадратный метр в калининградских новостройках достигла 50,5 тыс. рублей. Это самый большой скачок цен как минимум с 2015 года. Резкий рост начался с февраля 2019 года, когда 1 квадратный метр стоил 45,2 тыс. рублей.

«Застройщик теперь не может использовать средства дольщиков на первоначальном этапе строительства. Это значит, что у застройщика нет мотивов снижать стоимость жилья на старте его возведения. Таким образом, дельта в цене квадратного метра в начале стройки и после сдачи дома существенно сократится. Этому будет способствовать и необходимость в привлечении крупных инвестиций в кредитных организациях или у сторонних инвесторов — так называемое проектное финансирование. Ожидается, что это также увеличит стоимость „квадрата“», — комментирует ситуацию адвокат Вадим Егулемов, управляющий «Loys Калининград».

Как изменения отразятся на бизнесе?

При переходе на новую модель не избежать роста себестоимости строительства и появления дополнительных издержек. Стоит учитывать и инфляционные потери, которые будет нести девелопер, получая деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Все это будет приводить к уменьшению маржинальности и соответственно к понижению рентабельности бизнеса, говорит исполнительный директор «Ремжилстроя». Афанасьев предполагает, что в дальнейшем объем строительного рынка в регионе будет падать, рынок застройщиков и рынок подрядных работ сжиматься.

«Учитывая высокий мультипликационный эффект в строительстве, это падение отразится и на всех смежных отраслях экономики. И хотя застройщики сделали достаточно большой задел объектов, чтобы остаться в старой схеме ДДУ, уже сейчас, по данным Росстата, число рабочих мест в строительной отрасли Калининградской области сократилось на 30%. Спрогнозировать, насколько глубоко будет это падение, пока сложно, в первом полугодии этого года объем ввода составил 353,3 тыс. кв.м. — это на 15% меньше, чем в прошлом году. В следующем году, мы также будем наблюдать падение и, по моим оценкам, так будет продолжаться не менее 3-4 лет», — поясняет он.

Но в Калининградской области падение, вероятно, будет не таким сильным, как в других регионах России. Это связано с высоким миграционным притоком — по разным оценкам, сделки «переселенцев» составляют от 25 до 30% от общего количества сделок на рынке жилой недвижимости.

«Если говорить о возможном возобновлении роста строительного рынка, то тут нужно чтобы выполнялось несколько условий. Первое — это рост платежеспособного спроса, второе — значительное снижение ставки по ипотеке и, конечно же, важно, чтобы не снижался миграционный приток в область. Но пока на протяжении последних лет, реальные доходы населения падают, а это все таки главный фактор роста», — заключает Евгений Афанасьев.

Какие застройщики не смогут пережить нововведения?

По оценкам Афанасьева, сейчас в Калининградской области работает порядка 160 застройщиков, из них к надёжным можно отнести 27-30. То есть у такого числа компаний есть достаточно устойчивая экономическая и производственная бизнес-модель, которая позволит им стабильно работать в сложившихся условиях финансовых рисков. На долю этих компаний выпадает больше половины вводимого в области многоквартирного жилья. Еще 16 компаний из общего списка можно отнести к компаниям с «проблемными» объектами. «Остальные компании в разной степени, находятся в зоне риска, их выживаемость и развитие будет зависеть от того, насколько они эффективно выстроят свои бизнес модели и станут способными отвечать новым рыночным реалиям», — говорит он.

Вадим Егулемов считает, что реформа приведет к исчезновению с рынка мелких и средних застройщиков, не способных привлечь проектное финансирование, а преимущество получат крупные застройщики с диверсифицированным бизнесом, способные изъять собственные средства из другого направления и самостоятельно профинансировать стройку.

Это поможет дольщикам?

Эксперты сходятся во мнении, что новые правила действительно должны защитить покупателей и помочь избежать появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков.

«Механизм счетов эскроу минимизирует риски дольщика. В отличие от старой схемы использование счетов эскроу снимает с дольщиков финансовый риск, связанный с застройщиком. До момента ввода дома в эксплуатацию застройщики не смогут воспользоваться средствами, размещенными на счетах эскроу. В случае, если дом не достроен в срок, деньги со счета просто будут возвращены покупателю квартиры. Ко всему прочему, счет эскроу будет страховаться Агентством страхования вкладов. Даже если трудности возникнут у самого банка, в котором открыт счет эскроу, Агентство страхования будет обязано возместить средства, размещенные на эскроу-счетах», — поясняет Евгений Афанасьев.

Как рассказывает Светлана Ропа, перед нововведением покупатели разделились на тех, кто торопился приобрести заветные квадратные метры до повышения стоимости в долевом строительстве, и на тех, кто осознанно ждал 1 июля, чтобы использовать спецсчет для покупки недвижимости, тем самым исключая в будущем риск остаться без квартиры и без денег, если застройщик обанкротится.

Средства дольщиков на счетах будут застрахованы. Правда, действует ограничение до 10 млн рублей. То есть покупатели элитной недвижимости всё-таки рискуют получить неполное возмещение в случае проблем с объектом.

«Это немного философский вопрос, — говорит Константин Бобров о новой схеме защиты дольщиков. — Если рассуждать абстрактно, то любой замок может быть взломан именно потому, что это — замок и у него есть механизм. В этом случае ситуация аналогичная — застройщики теперь не смогут обманывать дольщиков по старым схемам, именно по старым. Гарантировать, что никто не изобретет новые мошеннические схемы с учетом новых же правовых реалий, „взломав“ предоставленные этими реалиями новые средства защиты дольщиков, невозможно».

Вполне ожидаемо, что через некоторое время застройщики найдут новые лазейки, которые позволят им обходить наложенные ограничения. Например, один из калининградских застройщиков ещё до вступления в силу нового закона, нашёл способ привлечь деньги до получения разрешения на строительство. А значит, не исключено, что через 1-2 года, когда закон будет работать в полную силу, кто-то всё-таки наловчится выводить деньги из этой, казалось бы, со всех сторон защищённой схемы.

Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, «Новый Калининград»

newkaliningrad.ru