Любопытную статистику предоставила компания «Метриум» – цены на самую востребованную в России недвижимость, однокомнатные квартиры в «старой Москве», взлетели, не дожидаясь экономического эффекта от эскроу-счетов. За пять лет после краха рубля новые «однушки» подорожали на 19%, а стоимость квадратного метра в них – на 26%.
Внимательный читатель легко сделает из этого вывод о том, что площадь новых однокомнатных квартир (не студий) в столице самой большой страны мира продолжает уменьшаться – с 42,6 до 40,1 м в среднем.
Сейчас метр такого жилья стоит 181 тысяч рублей против 143 тысяч рублей в неспокойном 2014 году. Таких высоких рублевых цен не было никогда в истории России, если не считать, конечно, многомиллионных сумм до деноминации рубля в 1998 году. До долларового максимума нам, впрочем, еще очень далеко – на пи́ке покупательского бума цены вплотную подходили к отметке 5000 долларов, тогда как сейчас штурмуют отметку 3000
Из этого можно сделать несколько выводов.
Расслоение и обеднение
Так, например, видно, что если «однушки» и студии дорожают существенно быстрее инфляции (на 4,8-5,0% за полгода), то двухкомнатные квартиры, напротив, даже отстают от общего роста цен (менее 2,0%), их и продать намного труднее. Это явное свидетельство продолжающегося расслоения доходов населения. Одни, с трудом набрав денег на первый взнос по ипотеке, чтобы переехать в Москву или отделиться от родителей, согласны на любую каморку, другие же, имея существенные суммы, выбирают неторопливо и расчетливо, понимая, что для нормальной семьи две комнаты – это все-таки мало; квартиры такого варианта в наше время чаще покупаются не столько для себя, сколько как инвестиция и под сдачу студентам.
Не во что инвестировать
Цены на квартиры в Москве по-прежнему очень высоки – вместо студии в Бирюлёво можно купить трехкомнатную квартиру в центре Грозного. То, что при снижении реальных доходов и росте темпов строительства столичное жилье все равно пользуется спросом и дорожает, означает только одно – других сколько-нибудь надежных объектов для сколько-нибудь массового инвестирования в России нет.
Если вы заработали условные два миллиона, вы можете положить их на депозит или купить валюту, но это означает игру в рулетку с обменным курсом и инфляцией. Можете вложиться в акции или криптовалюты – примерно с тем же успехом, только возможные потери будут существенно больше. Можете купить драгоценности или предметы искусства, но здесь высок риск быть обманутым, это очень специфические рынки
А четыре стены из армированного бетона – вот они, вроде бы самое надежное вложение. Конечно, люди, которые жили в снесенной под вами пятиэтажке, тоже так думали, но они получили хоть какую-то замену.
Если квартира, то Москва
Увы, не всякие четыре стены одинаково надежны. В России множество депрессивных городов, население которых сокращается. Вложившись хоть в «однушку», хоть в «пятерку» там, вы рискуете никогда больше не вернуть хотя бы часть денег – просто не найдется желающих тратиться на жилье в Омске или Тольятти. В итоге вам придется отписать квартиру государству даже не за спасибо, а просто, чтобы не платить пожизненно растущую коммуналку.
А вот в Москве и Подмосковье жилье, особенно дешевое, все-таки ликвидно. Да и работа, и уровень жизни здесь намного выше, чем в настоящей России. И разрыв, опять же, растет
Эскроу сильнее реновации
Цены на московскую недвижимость испытывают сейчас давление как «снизу», так и «сверху».
Переход от долевого строительства к счетам эскроу, безусловно, толкает цены вверх: себестоимость строительства выросла в связи с невозможностью перебрасывать средства с объекта на объект. Впрочем, нынешние новостройки возводились еще по старым правилам.
А вниз цены по идее должна опускать реновация. Она еще не развернулась в полную силу, но уже есть четкое осознание того, что на месте пятиэтажек будут построены 25-30-этажные дома, бо́льшая часть площадей в которых пойдет под продажу. То есть предложение в обозримом будущем резко вырастет, поэтому покупать жилье в Москве именно сейчас несколько нелогично
Между тем нынешние покупатели, сами того не зная, похоже, делают правильный выбор. Потому что правила строительства в скором будущем вновь изменятся, и на смену каким-никаким, но хотя бы внешне интересным архитектурным решениям вновь придет серая массовая застройка.
В ожидании «медведевок»
Совсем недавно, в середине июля, премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что Россия должна вернуться к типовому проектированию, и новые поправки в Градостроительный комплекс направлены именно на решение этой задачи. Сейчас в официальном реестре «экономически эффективной проектной документации» более тысячи проектов, но в основном это административные и социальные сооружения, жилых зданий в реестре очень мало, и максимальная их высота – 16 этажей. А по опыту первых микрорайонов московской реновации мы знаем, что недорогое жилье должно быть намного выше, чтобы компенсировать расходы администрации, выделяющей под эти дома драгоценные квадратные метры.
Глава Минстроя Владимир Якушев поддержал почин своего шефа и выразил готовность взяться за расширение реестра. Причем денег на это он запросил относительно не много – всего 300 миллионов в год на протяжении трех лет. Есть неплохой шанс, что задача будет выполнена в срок. Тогда застройщики получат дешевые или бесплатные типовые проекты, которыми и будут преображать спальные районы выживших российских городов.
Как народ назовет эти однотипные человейники в микрорайонах имени последнего победителя? «Путинки»? Едва ли, это имя захвачено водкой, да и к лидеру народ относится с некоторым почтением. «Медведевки» или «медведки»?
Возможно, особенно если премьер будет постоянно мелькать в телевизоре на фоне бодро возводимых стандартных кварталов. Можно «шуваловки» в честь смеющегося над нашей бедностью вице-премьера, но широкая публика об этом уже не помнит.
* * *
Время покажет. Русский язык точен и беспощаден, он разберется. Правда, доля носителей русского языка среди покупателей московских квартир постоянно снижается, но это уже совсем другая история…
