Потолкуем об управлении многоквартирным домом

Предложение к читателю «потолковать» — это приглашение попытаться ещё раз осмыслить происходящее вокруг нас и возможно увидеть разумное, полезное.

Мысль о написании статьи на эту тему давно не давала покоя автору. Основной причиной тому послужили существующие на его взгляд проблемы с управлением многоквартирным домом, в котором он проживает вот уже не один десяток лет. Результаты общения со многими людьми, занимающимися жилищными вопросами показывают, что подобные проблемы имеются во многих многоквартирных домах.

Более десяти лет жильцы доверяли автору, избирая его старшим по дому, председателем товарищества собственников жилья.

Накопленный по жизни багаж знаний в технической области, строительстве, в области управления качеством, законодательстве, послужили мотиваторами к поиску ответов на поставленные вопросы, а также нахождению коренных причин нерешённых проблем.

Первым встаёт вопрос: а вообще-то, существуют на самом деле проблемы в обслуживании многоквартирных домов (далее — МКД) или это только плод воображения автора? Ведь стоят же МКД и люди в них продолжают жить?

Можно ли сейчас встретить неотремонтированные и неубранные подъезды, оклеенные всякого рода посторонними объявлениями стены и двери, неухоженные придомовые территории с выбоинами на тротуарах, протекающие крыши, падающие на головы пешеходов сосульки, износившиеся электрические сети и трубопроводы, холодные батареи, изрисованные лифты, давно нуждающиеся в капитальном ремонте? Перечисление подобных фактов можно было бы и продолжить. Ответ, я думаю, будет следующий: — да, достаточно часто особенно в домах, имеющих давние сроки постройки.

Основными и постоянными пользователями лестниц, лифтов, подвалов, крыш, строительных конструкций дома, инженерного оборудования, земельного участка и т. д. являются сами жильцы дома. Поэтому все эти элементы, являясь недвижимым имуществом МКД, должны быть общедоступны. Потому то они и называются общедомовым имуществом (далее — ОИ) МКД.

Главная проблема заключается в результатах оценки фактического состояния ОИ МКД в какой-то определённый промежуток времени.

Эти оценки могут быть позитGивными и негативными, субъективными и объективными.

Субъективная оценка это представления или ожидания жильцов МКД относительно удобства и комфорта пользования ОИ МКД.

Но, существует также и объективная оценка состояния ОИ МКД. Она заключается в оценке соответствия существующих (фактических) параметров ОИ МКД, исследованных как визуальными методами, так и измеренных инструментами и приборами, требованиям, установленным нормативно-технической и правовой документацией на МКД.

Чтобы в этом лучше разобраться обратимся к основному закону, призванному регулировать отношения между заинтересованными сторонами в жилищно-коммунальном комплексе. Это Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) вступивший в силу 29.12.2004 г.

Статья 161 ЖК РФ определяет, что: «Надлежащее содержание ОИ собственников помещений МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав ОИ в МКД;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений (далее — СП) в МКД, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав ОИ МКД, к осуществлению поставок коммунальных ресурсов, необходимых гражданам, проживающим в МКД».

А требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях согласно статье 10 Федерального закона № 384-ФЗ должны обеспечиваться такими показателями, как:

1) качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений;

2) качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;

3) инсоляция и солнцезащита помещений жилых и общественных зданий;

4) естественное и искусственное освещение помещений;

5) защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий;

6) микроклимат помещений;

7) регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций;

8) уровень вибрации в помещениях жилых и общественных зданий;

9) уровень напряженности электромагнитного поля в помещениях жилых и общественных зданий и сооружений, а также на прилегающих территориях;

10) уровень ионизирующего излучения в помещениях жилых и общественных зданий, а также на прилегающих территориях».

После этого должно быть понятно, что выполнять все эти требования способны только квалифицированные специалисты по многим направлениям: электрике, сантехнике, строительным и уборочным работам, экономисты и бухгалтеры, юристы. Кроме этого потребуется соответствующая техническая база и управление этим комплексом. Другими словами необходимо специализированное предприятие, которое способно осуществлять сервисное обслуживание (мониторинг и профилактику) и ремонт ОИ МКД.
Попутно следует отметить, что сегодня такая роль отводится компаниям, которые называются управляющими МКД. Но, само словосочетание «управляющая МКД» по своей сути, всё же, является не совсем верным, потому они управляют только процессами обслуживания и текущего (и только), ремонта ОИ МКД.

Прошу отметить, что сферу их услуг, например, не входит проведение капитального ремонта ОИ МКД.

Таким образом, эти управляющие компании (УК) управляют только частью всего большого процесса управления ОИ МКД.

А, уж коли говорить о процессе управления ОИ МКД, как об управлении собственностью, то управлять (т. е. направлять, распоряжаться) имуществом может только собственник этого имущества.

Для того, чтобы это понять необходимо дать некоторые пояснения относительно самого понятия «собственник», а также его отношения к обладанию, владению собственностью (вещью или имуществом).

Итак, прежде чем принять решение об обладании какой-то вещью, её будущий владелец (собственник) обязательно должен представить себе, для чего, собственно, эта вещь ему нужна, для каких целей. А цели у будущего владельца могут быть разные это: и духовное наслаждение, и обладание, продиктованное необходимостью собственной безопасности существования, либо просто ради принесения дохода, либо всё вместе взятое.

При этом будущий владелец должен себе прекрасно понимать, что обладание любой собственностью влечёт за собой необходимость или даже обязанность её содержания, т. е. несение расходов на поддержание её в том состоянии, которое соответствует цели, либо иным установленным требованиям.

Затраты эти могут быть как материальными, так и духовными. Но, чем выше на затраты (хлопоты) на содержание вещи, тем, порой, меньше становиться желание обладать такой вещью. Ведь всему, как говориться, может быть предел.

Но, ещё раз подчеркнём, что человек сам принимает решения как о необходимости обладания вещью и дальнейшего его использования, так и о прекращении обладания ею.

Вот подошли к первому парадоксу относительно ОИ МКД, который заключается в том, что ст. 36 ЖК РФ провозглашает следующее: «Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД…».

Уточним, принадлежать означает, находиться в чьей-нибудь собственности.

Получается: с одной стороны свободный гражданин имеет право самостоятельно принимать решение обладать имуществом и не обладать. А, с другой стороны, государством ему вменяется (без изъявления на то воли) право обладания неким имуществом. В частности речь идёт, конечно же, об ОИ МКД. Конечно же, многие тут же не согласятся, сославшись на то, что основными пользователями ОИ МКД являются люди, проживающие в доме, и поэтому они больше других пользователей должны быть заинтересованы в том, чтобы ОИ МКД всегда было в нужном, пригодном состоянии. И, это, несомненно, так. Поэтому жильцы МКД безоговорочно оплачивают все предъявляемые им счета на оплату поддержания ОИ МКД в надлежащем состоянии.

Но, это вовсе не является поводом к тому, чтобы Собственникам квартир быть Собственниками ОИ в МКД.
Здесь, пожалуй, уместно привести следующую аналогию. Так, все граждане страны пользуется различными дорогами, скверами и парками, зданиями и прочими объектами и, конечно же, оплачивают содержание этого имущества путём уплаты налогов. Но, собственником этого имущества есть и остаётся государство.
А теперь давайте рассмотрим этот вопрос с другой стороны. А имеется ли и, более того, может ли быть желание или мотив у Собственников помещений в МКД становиться Собственниками ОИ даже в их МКД.

Опять обращаемся к ЖК РФ, который провозглашает, что Собственники помещений в МКД обладают правом в общей долевой собственности на ОИ в МКД.

А теперь разбираемся не спеша, что же такое долевая собственность?

Для чего обратимся к Гражданскому кодексу (далее — ГК) РФ, где в ст. 252 ГК РФ установлено: «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними». Так!

А далее, здесь же п.2. «Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества». Так!

Тут вопрос: а для чего эти требования?

Ответ: — да для того, чтобы в случае принятия собственником решения о прекращении своего участия в общедолевой деятельности (по какой-то причине пропал интерес), он смог свободно выйти из этой совместной деятельности и в дальнейшем распорядится своей долей в других целях.

И тут же этому находим подтверждение в ст. 209. ГК РФ: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц».

Всё логично и справедливо. И, таким образом, мотивирует человека к обладанию имуществом.

А, что же устанавливает ЖК РФ в ст. 37?

Да вот что: «Собственник помещения в МКД не вправе!!!:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ в МКД.»

Тут же нельзя не заметить, что, по сути, эти ограничения верны. Ведь невозможно разделить, например, лестницу или крышу на доли, а затем их выделить.

Но, с точки зрения права собственности, т. е. права свободно владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью такие ограничения очень сильно демотивируют (теряется ценность) собственника помещений к полному обладанию ОИ МКД.

Как показывает практика, согласованность управления такой собственностью у собственников помещений вызывает большие, а порой просто не преодолимые затруднения. Часто принимаются решения, основанные на мнении большинства собственников, но являющиеся просто неквалифицированным?

Ведь ст.44 ЖК РФ установлено, что: «Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.»

А здесь второй парадокс. А было ли хоть когда-нибудь, хоть в каком-нибудь из МКД проведено, хотя бы одно собрание в очной форме, т. е. с явкой собственников помещений в 50%. Как говориться: «всё красиво на бумаге, да, забыли про овраги.»

Смею утверждать, что никогда собрания в очной форме не проводились, да и, вряд ли смогут быть проведены! По крайней мере, автору этой статьи не известно ни одного такого случая.

И причина проста. Отсутствие у собственников помещений того самого желания к обладанию, а главное, к управлению ОИ МКД.

Ведь даже, для полного соблюдения только процедуры проведения общего собрания собственников помещений в МКД в заочной форме, т. е. в форме опроса, необходимо провести немалую работу, связанную подготовкой требуемых форм документов, оповещению собственников, сбору и обработке данных, передаче и хранения материалов этого собрания.

А эта работа, как следует заметить, также является частью деятельности по управлению МКД.

Но, а если говорить о сути принятия решений по управлению МКД, то самое главное здесь то, что собственники помещений просто не обладают теми необходимыми знаниями и навыками которые являются обязательными для успешного управления МКД.
Тут же повторим что, управление собственностью без необходимых знаний и навыков, неизбежно приводит к её потере!

Ко всему сказанному остаётся добавить, что и юридически права собственников помещений на ОИ МКД также не могут быть признанными. И вот почему.

ОИ МКД, как собственность, имеет свои границы и идентификационные признаки или характеристики. Вступление будущего собственника в право на обладание ею должно быть юридически процессуально оформлено.

Первое такое требование установлено ст. 218 ГК РФ: «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».

И, естественно, любой договор заключается с обоюдного согласия сторон.

Напомним, что, например, при приватизации жилья граждане добровольно обратились к собственнику МКД, коим до этого являлось государство, с просьбой о передачи им объектов недвижимости, в виде квартир. Эти, объекты недвижимости имеют свои границы и идентифицирующие характеристики (площадь помещений, адрес и т. п.). Впоследствии права на помещения были переданы гражданам на основании заключенных договоров. И в дальнейшем, согласно требованиям ГК РФ, такая передача была зарегистрирована государственным регистрационным органом. А, вот процедура передачи прав на ОИ МКД, проведена не была.

Более того, чиновники умудрились в 2015 г. выпустить Федеральный закон от №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019), где в ст. 40 установили, что: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в МКД одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности…». Вот так!

Просто взяли и подпихнули гражданам «троянского коня»!
Просто взяли и обязали людей управлять тем, чем они управлять не могут, да и попросту, не желают!
И, разве это не нарушение прав и свобод граждан? Разве это не нарушение Конституции?!

Ну, как бы там ни было, а всё же уже можно подвести некоторые итоги наших рассуждений. Итак, выделим главное:

1. ОИ МКД — это объект недвижимого имущества, который имеет границы и идентификационные характеристики;

2. ОИ МКД, как комплекс сложных технических элементов и систем, должно находиться в надлежащем состоянии, т. е. пригодном для использования по прямому назначению. Требования установлены в ЖК РФ;

3. ОИ МКД может и должно успешно управляться только собственником, который обязан обладать необходимыми для этого знаниями и навыками;

4. Обеспечение надлежащего состояния (см. п.2) ОИ МКД является только частью всего процесса управления ОИ МКД и может быть успешно выполнено только специализированной организацией, оказывающей услуги по обслуживанию и ремонту ОИ МКД.

5. ЖК РФ, устанавливающий, что ОИ МКД принадлежит собственникам помещений МКД на праве общедолевой собственности, а также, что собственники помещений МКД обязаны управлять ОИ МКД, тем самым вступает в противоречие с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ и неотъемлемыми требованиями для осуществления успешного управления!

6. Собственники помещений МКД в связи с отсутствием у них необходимых знаний и навыков, а также достаточной мотивации не в состоянии надлежащим образом управлять ОИ МКД!

7. Собственником ОИ МКД согласно действующему законодательству остаётся государство.

8. Государство, как собственник ОИ МКД, обязано обеспечить успешное управление ОИ МКД, т. е. устранить все перечисленные в начале этой статьи проблемы, а самое главное устранить причины, их порождающие.

Автор Валерий Дмитриевич Щербань (г. Калуга).