Ипотека в России — пожизненная мышеловка

Принятые у нас условия ипотечных договоров оставляют клиентов должниками даже после того, как они отдали своё жильё банку. Признавать людей банкротами суды в этих случаях тоже не торопятся. Получается, что выхода нет.

Новая волна ипотечной эйфории

Власти России отчитались о своих достижениях за 2018 год показателем прироста ВВП. Этот прирост неожиданно для всех (даже самой власти) составил 2,3%. А ведь прогнозы Минфина, Минэкономразвития, Банка России и независимых экспертов на 2018 год находились в диапазоне 1,5-1,9 %. Росстат и Минэкономразвития объяснили такой приятный сюрприз тем, что в прошлом году происходило весьма динамичное развитие строительного сектора экономики. А чем была вызвана высокая динамика строительства в стране? Оказывается, бурным ростом ипотечного кредитования граждан России.

Банк России и «Русипотека» (Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации) сообщили, что за прошлый год общий объём выданных и действующих ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в стране увеличился аж в полтора раза. Вот как выглядела динамика этого показателя за период (на конец года, млрд руб.): 2015 г. — 1147,3; 2016 г. — 1473,3; 2017 г. — 2022,9; 2018 г. — 3013,1.

Итак, прирост общего объёма ИЖК в 2016 гг. составил 1,28 раза; в 2017 гг. — 1,37 раза; в 2018 г. — 1,49 раза. Столь высоких относительных приростов ипотечного кредитования за время существования России было всего несколько. В абсолютном выражении общий объём выданных ИЖК за прошлый год увеличился на один триллион рублей! Такого абсолютного прироста не было в истории РФ. В 2017 году был зафиксирован прирост выданных кредитов в размере почти 550 млрд руб. Его тоже называли рекордным показателем, однако он был уверенно побит рекордом 2018 года.

Стоимостную динамику можно дополнить показателем количества выданных за год ипотечных жилищных кредитов (тыс.): 2015 г. — 691,9; 2016 г. — 856,5; 2017 г. — 1087,0; 2018 г. — 1471,8. Почти полтора миллиона подписанных договоров по ипотеке с гражданами России в прошлом году. Это рекорд! Ближайший по значению показатель — 1012,8 тыс. кредитов — был зафиксирован в 2014 году.

Таких абсолютных приростов в истории Российской Федерации не было. Часть новых кредитов трансформировалась в контракты строительных компаний, а те, в свою очередь, трансформировались в объекты жилищного строительства (как сданные, так и находящиеся в стадии строительства). Что и было учтено Росстатом при расчёте показателя ВВП за прошлый год.

Напомню, что в 2015 году произошёл кризис ипотечного кредитования, что было спровоцировано резким и глубоким падением валютного курса рубля в декабре 2014 года. Общий объём выданных и действовавших ипотечных кредитов в конце 2014 года был равен 1,762 млрд руб., а через год этот показатель упал до 1,147 млрд руб.

Не перегружая читателя статистикой, скажу, что в 2016 году происходило постепенное восстановление ипотечного кредитования. А с 2017 года началось его динамичное развитие, и к концу указанного года по общему объёму выданных кредитов уровень рекордного 2014 года уже существенно был превзойдён. А 2018 год вообще можно назвать годом ипотечного бума.

Парадоксы ипотечного бума

Эта тенденция весьма парадоксальна, учитывая, что уже пятый год подряд падают (даже по признанию властей) реальные доходы населения России. Ещё более странно, что условия ипотечного кредитования за последние годы не демонстрируют смягчения для клиентов. Процентная ставка по разным банкам и по разным видам ипотечного кредитования (строящееся жилье, приобретение жилья в готовых новостройках, вторичных рынок жилья) «гуляла» в эти годы в «коридоре» от 10 до 15% годовых, почти никогда не принимая однозначных величин. Сроки погашения также сильно варьировались (чаще всего в диапазоне от 15 до 25 лет), но тенденции к смягчению не демонстрировали.

Чем же тогда объяснить ипотечный бум в России? Прежде всего тем, что банки стали более толерантно относиться к заявкам граждан на получение кредитов. Ещё несколько лет назад в некоторых банках «отбраковка» достигала 90% подаваемых заявок. Сегодня процент отбраковки существенно снизился, получить кредит намного легче. Кроме того, по одному показателю — первому платежу за жильё, который должен сделать клиент банка, — условия смягчились. Раньше обязательного платежа меньше 20% от стоимости объекта недвижимости не было ни в одном банке. Сегодня планка понижена. К тому же банки сквозь пальцы смотрят на то, что даже первый платёж клиент осуществляет не за счёт своих «кровных», а берёт для этого потребительский кредит (некоторые умудряются брать его в том же банке, где потом оформляют ипотеку).

Более того, отдельные клиенты умудряются даже обслуживать ипотечный долг (текущие платежи) за счёт иных кредитов, что фактически означает рефинансирование ипотечного долга. И формально показатель просроченной задолженности по ИЖК, согласно данным Банка России, снижается. Так, в декабре 2017 года она была равна 5%, в январе текущего года упала почти до 3%. Весьма обманчивая картина благополучия на рынке ипотечного кредитования. Такое иллюзорное благополучие всегда складывалось накануне ипотечных кризисов — как российских, так и зарубежных.

NB: об ипотечном кризисе в Америке

Когда знакомишься со статистикой ипотечного кредитования в России за последние два года, невольно на память приходит ипотечный кризис в США. Там в первой половине нулевых годов началось надувание ипотечного пузыря на рынке, чему в немалой степени способствовала так называемая секьюритизация ипотечных кредитов. Банки переуступали требования по ипотеке специальным финансовым компаниям, которые трансформировали их в ипотечные долговые бумаги.

Начался ипотечный бум по цепочке:

банки, выдающие ипотечные кредиты → финансовые компании, выпускающие ипотечные бумаги → иные инвесторы (банки, фонды, финансовые компании), использующие ипотечные бумаги в качестве залогов или актива, на основе которого создаются производные финансовые инструменты.

Таким образом, бум проявлялся не столько на строительных площадках, сколько на финансовых рынках. Но вся эта финансовая афера держалась на зыбком фундаменте спроса на жилищные кредиты со стороны населения и цен на недвижимость. Ажиотаж на финансовом рынке и рынке недвижимости подогревали полугосударственные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, которые получали хорошие деньги из федерального бюджета и занимались гарантированием частных ипотечных кредитов. То есть государство откровенно участвовало в «надувании пузырей» на рынках. А банки, получив гарантии от государства, перестали думать о рисках кредитования и раздавали кредиты направо и налево.

Говорят, что ипотеку предлагали даже безработным, обещавшим, что они сумеют трудоустроиться. В 2006 году появились признаки того, что цены на рынке недвижимости перестали расти. А в 2007 году уже разразился полномасштабный ипотечный кризис. Он достаточно быстро вышел за пределы рынка недвижимости и рынка ипотечных бумаг и подобно лесному пожару распространился на другие сектора экономики и на другие рынки. Начался финансовый кризис, апогеем которого стало банкротство осенью 2008 года «Леман Бразерс» — одного из банковских гигантов Уолл-стрит. А дальше финансовый кризис вышел за пределы США и стал мировым. Захватив в том числе Россию.

Ипотечные кризисы были и в России

Кстати, многие, наверное, подзабыли, что поразивший России в кризис особенно ярко проявился именно в сфере ипотечного кредитования. Если на конец 2008 г. общий объём выданных ИЖК был равен 655,8 млрд руб., то в конце 2009 года он упал до 152,5 млрд руб. Сокращение в 4,3 раза! Мало того, что это отразилось негативно на макроэкономических показателях страны (падение ВВП в 2009 году составило 7,9%), — оно очень больно ударило по тысячам наших сограждан. Тогда ещё масштабы ипотечного кредитования населения были сравнительно скромными на фоне сегодняшних цифр, и тем не менее СМИ сообщали тогда, что около 60 тыс. семей, проживавших в ипотечных квартирах, оказались на грани банкротства. Судьба их покрыта мраком, ибо ни Росстат, ни Банк России, никакая другая организация не ведут статистического учёта того, что происходит с банкротами по ипотечным кредитам. Значительную часть должников действительно выселили из квартир. Кому-то банки провели реструктуризацию долга — это не значит, что долг был хотя бы частично прощён, нет, пролонгировались сроки кредитных договоров. Чаще всего такая пролонгация увеличивала общую сумму обязательств.

Вероятность того, что «ипотечный пузырь» в России в этом году может лопнуть, очень велика. Эксперты в основном оценивают последствия такого неприятного события для макроэкономических показателей России. Минфин и Минэкономразвития дали прогноз на 2019 год: ожидаемый прирост ВВП составит 1,3%. Банк России даёт прогноз в виде «вилки» от 1,2 до 1,7%. Не очень весёлая перспектива на фоне прошлого года, а также с учётом прошлогоднего майского указа президента РФ. Но даже такого скромного прироста ВВП может не произойти, ибо финансово-экономический блок власти в своих прогнозах даже не упомянул риск ипотечного кризиса. А если он произойдёт, то экономический рост уйдёт в минус, причём очень хороший минус.

Я уже сказал о глубочайшем падении экономики (на 7,9%) во время ипотечного кризиса 2009 года. Второй после этого ипотечный кризис 2015 года привёл к падению ВВП на 2,5%. Сегодня строительный комплекс страны в большей степени, чем тогда, завязан на ипотечное кредитование (эксперты говорят, что в прошлом году впервые объём строительства за счёт ипотечных кредитов превысил объём строительства за счёт иных источников финансирования). Так что, если произойдёт ипотечный кризис, то падение экономики, возможно, станет более серьёзным, чем в результате предыдущих ипотечных кризисов 2009 и 2015 гг.

Люди под дамокловым мечом ипотеки

Но это мы говорим об абстрактном показателе ВВП. А судьбы конкретных людей? По состоянию на октябрь прошлого года число граждан, имевших на руках договора ИЖК, оценивалось экспертами в 3,5 млн человек. Прогнозируется, что за 2019 год будут заключены ещё договоры на сумму 1,2 трлн руб. (общая сумма выданных кредитов на конец года должна составить 7,6 трлн руб.). На данный момент, по нашим оценкам, число получателей ИЖК находится в районе 4 млн человек. Если исходить из среднего размера семьи заёмщика, равного 4 человекам, то на сегодняшний день под дамокловым мечом ипотеки находится примерно 16 млн человек. Т.е. более 10% всего населения страны.

Даже если предположить, что в случае ипотечного кризиса неплатёжеспособными окажутся лишь 10% получателей ИЖК (примерно столько их было зафиксировано в 2009 году), то в абсолютном выражении это 400 тысяч клиентов банков. А вместе с членами их семей — 1,6 млн человек. Причём эта оценка жертв возможного ипотечного кризиса, с моей точки зрения, самая что ни на есть консервативная. Напомню, что в результате ипотечного кризиса в Америке в несколько миллионов человек потеряли жильё. То же самое может произойти у нас. Но в Америке существенно теплее, чем в России. У нас бомжи часто уходят из жизни зимой — просто замерзают. По экспертным оценкам, у нас сегодня от 1,5 до 3,0 млн бомжей. А в результате ипотечного кризиса их число может удвоиться.

«Ипотека — не тюрьма. Амнистии не будет!»

Но и это ещё не все. В Америке банкрот по ипотечному кредиту просто оставляет жильё банку и по-английски уходит (оставляет ключ от дома или квартиры в почтовом ящике). Никто никому больше ничего не должен. Там клиент банка берёт взаймы не деньги, а квартиру (или дом). У нас он берёт взаймы деньги на приобретение квартиры. А это значит, что банк квартиру банкрота выставляет на продажу и полученные от реализации квартиры деньги зачитывает в погашение долга. Но даже сегодня, когда происходят такие банкротства, денег от продажи зачастую не хватает на то, чтобы закрыть кредитный договор. А если завтра начнётся падение цен на рынке недвижимости, то их тем более не будет хватать. Клиент банка, клюнувший на ипотечный крючок, становится пожизненным долговым рабом банка.

Экономическая теория гласит, что любой кризис (экономический, финансовый, долговой, валютный и т.п.) представляет собой стихийное выравнивание диспропорций, накапливающихся в экономике. Происходит некая расчистка экономики от дисбалансов, что даёт ей импульс для нового этапа развития. Но к ипотечному кризису это не относится — банк от своих обязательств по кредитному договору полностью освобождается, а вот обязательства должника, лишившегося залоговой квартиры, сохраняются и даже могут увеличиться (некоторые кредитные договоры предусматривают даже особые штрафные санкции в случае дефолта клиента).

Так, во время ипотечного кризиса в России в конце нулевых годов общий объём действовавших ипотечных кредитных договоров сократился в 4,3 раза. А как выглядела задолженность по ипотеке в это время? В конце 2008 года, по данным Банка России и «Русипотеки», она была равна 1070,3 млрд руб., а спустя год — 1010,9 млрд руб., т.е. сократилась всего на 5,5%.

Ещё более поразительна картина по ипотечному кризису 2015 года. С конца 2014 г. по конец 2015 г. общий объём выданных и действовавших ипотечных кредитов сократился на 35% (с 1762,5 млрд до 1147,3 млрд руб.). А задолженность по ипотеке за этот же отрезок времени не только не уменьшилась, а выросла — с 3520,1 млрд до 3920,4 млрд руб., на 11,4%. Ипотечная мышеловка действует очень надёжно.

После этого, как мы знаем, в России появился институт банкротства физического лица. Масштабы «физических» банкротств постепенно увеличиваются. В прошлом году число граждан, по которым суды вынесли вердикты об их несостоятельности, составило 43 984, примерно в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. Конечно, у тех граждан, которые попали в ипотечное рабство, появляется соблазн защититься от банкиров-ростовщиков путём признания их «физическими» банкротами. Однако суды такие попытки отвергают, оставляя пожизненных ипотечных рабов один на один с банками. Ипотечные мышеловки должны быть пожизненными, никаких амнистий и индульгенций здесь не допускается. В своё время известный юморист Михаил Задорнов выразился так: «Ипотека — не тюрьма. Амнистии не будет!». О пожизненном ипотечном рабстве народ уже успел сложить кучу шуток. Например: «Крепостное право отменили. Нет. Его назвали ипотекой». Или «Ипотека — это ГУЛАГ XXI века». Как видим, юмор — исключительно из разряда «чёрного».