Конец эпохи гигантов: почему небоскребам нет места в городе будущего

Развитие мегаполисов не должно сводиться к строительству небоскребов – вместо этого городские власти должны фокусироваться на освоении новых территорий и создании благоприятной для жителей среды. Такой вывод содержится в июньском докладе Всемирного банка «Форма города для устойчивого роста».

В 2010-е годы гонка высоток уже остановилась: в 1998-2010 годах обладатель мирового рекорда высоты сменился трижды, после этого – ни разу. А в 2020-м количество построенных небоскребов снизилось на 20%, говорится в отчете Совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH). Пандемия коронавируса нанесет по их перспективам серьезный удар, прогнозируют опрошенные «Профилем» архитекторы, урбанисты и футурологи.

Причем дело не только в экономических причинах. Стеклянные башни больше не являются олицетворением прогресса, наоборот, символизируют «хищнический» подход к окружающей среде. Хотя технологии позволяют в несколько раз превзойти нынешние рекорды высотности, в развитии городов наметились другие приоритеты: экологичность, безопасность, комфорт и здоровье жителей. Кажется, пора вернуться с небес на землю.

Высота – дорогое удовольствие

Себестоимость и сроки строительства зданий непропорционально возрастают с каждым дополнительным этажом. Для сравнения: затраты на знаменитый Эмпайр-стейт-билдинг (381 м) составили $564 млн в ценах 2019 года. Самое высокое здание в мире на сегодняшний день «Бурдж-Халифа» (828 м) обошлась в $1,5 млрд. Нереализованный проект Buenos Aires Forum (999 м) был оценен в $3,3 млрд. А X-SEED 4000, фантастический японский концепт из 1990-х высотой 4 км, потребовал бы уже $1,4 трлн.

«По сравнению со зданием высотой до 100 метров, построенным из таких же материалов, стоимость небоскреба на 30–40% выше в пересчете на квадратный метр, – рассказывает «Профилю» ведущий архитектор «Неф» Михаил Заутренников. – Просто за счет сложности проектирования и обслуживания, количества рисков, которые нужно застраховать. Это огромное количество человекочасов, оттого высотки и строят в основном на Востоке, где дешевле рабочая сила. Также свой отпечаток накладывает длинный строительный цикл. Небоскреб нужно идеально спланировать, чтобы к моменту сдачи он был востребован. Если в вашем проекте несколько зданий, и первое из них не пользуется спросом, можно в следующих учесть ошибки – сделать планировки компактнее или облицовку подороже. В небоскребе же вы связаны изначальным замыслом до конца».

Неудивительно, что не каждый проект сверхвысокого здания удается привести к финалу. Аналитики Barclays разработали «индекс небоскребов», обнаружив зависимость между тягой к небоскребам и экономическими циклами. Механика проста: крупные девелоперские проекты задумываются во время экономического бума, в атмосфере доступных кредитов и инвестиций. Однако в высшей точке цикла подъем сменяется падением. Соответственно, повышенная активность застройщиков сигнализирует о скором приближении кризиса.

Это оказалось верно для США 1920-х (гонка на Манхэттене в канун Великой депрессии), и для Юго-Восточной Азии 1990-х (башни «Петронас» в Куала-Лумпуре открылись уже после обвала на азиатских фондовых рынках 1997–1998 годов). Наконец, «Бурдж-Халифу» достраивали на фоне кризиса 2008 года и целого ряда проблем (фонд Dubai World был на грани дефолта, девелопер Arabtec самоликвидировался).

Уперлись в пандемию

В 2010-х, с одной стороны, возведение небоскребов продолжилось небывалыми темпами: по данным CTBUH, за оды построено 1039 зданий высотой более 200 м (для сравнения: в 1980–2009 годах построено 513), а список 10 самых высоких зданий в мире обновился почти целиком. Но наиболее амбициозные проекты встали.

Так и не воплотился «Бурдж Мубарак аль-Кабир», задуманный еще в 2007-м, – последние новости о подготовке к строительству датируются февралем 2019-го. В 2018 году в Джакарте официально отложили проект Signature Tower высотой 638 метров. В Азербайджане начали возводить город-миллионник с 1050-метровой башней на искусственных Хазарских островах: после обвала нефтяных цен в 2015 году мегапроект вместе с уже построенными зданиями был заброшен.

В китайском Ухане в 2017 году застопорилось строительство Greenland Center: построено 400 метров из первоначально запланированных 636. В Чанше был отменен дерзкий проект Broad Group: в 2012-м компания пообещала обойти «Бурдж-Халифу» за 210 дней, построив 838-метровый небоскреб из готовых конструкций (в массовой застройке девелопер успешно применяет свой метод – месяц назад возвел в Чанше 10-этажный дом за 28 часов).

В итоге на стройплощадку вышли только два проекта, способных в будущем отобрать пальму первенства у «Бурдж-Халифы». Но первый из них, «Бурдж-Джидда» (Саудовская Аравия), «завис» на уровне 65-го этажа: работы свернулись в 2018 году после того, как инвестор проекта был обвинен в хищениях и сел в тюрьму. Второй, Creek Tower, планировалось завершить к Expo 2020 в Дубае, но с началом пандемии стройка тоже остановилась. Прошлой зимой сообщалось, что компания Emaar, возводящая Creek Tower, так и не оправилась от коронавирусного шока. В кризисе и другие арабские девелоперы: Damac Properties, Meraas Holding и Nakheel.

«Древние города чаще всего разрушались по причине эпидемий, – напоминает «Профилю» архитектурный критик Мария Элькина. – Конечно, это были более суровые эпидемии, чем нынешняя. Но и сейчас мы получили пищу для размышлений: насколько комфортны, экономичны и адаптивны пространства, в которых мы находимся? Весной прошлого года огромное количество офисных пространств стали ненужными, многие до сих пор пустуют. При этом переоборудовать их во что-либо другое затруднительно, и особенно этой проблеме подвержены бизнес-высотки».

По словам футуролога Кирилла Игнатьева, пандемия усилила тренд на совмещение работы с отдыхом (work + vacation = workation). «Люди будут все больше работать дистанционно, а когда есть возможность делать это на природе или на курорте, никто не захочет сидеть в стеклянной коробке на сотом этаже», – замечает он.

Как изменится городская застройка в посткоронавирусном мире – тема, требующая отдельного осмысления. Но можно предположить, что в ближайшие годы новых высотных рекордов не состоится. По данным CTBUH, сейчас в мире строится 61 небоскреб высотой более 400 метров. И лишь один крупный проект близок к завершению – 644-метровая башня Merdeka 118 в Куала-Лумпуре (на днях строители закончили крышу). Вскоре она сместит Шанхайскую башню со второй строчки в мире.

Гуманная середина

Но и безотносительно экономических проблем небоскребы вдохновляют не всех. Так, по мнению градостроительных экспертов, высотное строительство формирует не слишком благоприятный облик города. И эта проблема шире, чем нерациональность небоскребов-рекордсменов: если «Бурдж-Халифа» вмещает 35 тысяч человек, то обычный спальный микрорайон с плотной застройкой 25-этажными «человейниками» – и того больше. Высокая плотность населения неизбежно приводит к транспортным проблемам: пробкам, перепробегам, необходимости строить все новые шоссе и развязки.

Картина города будущего как «каменных джунглей», нарисованная фантастами XX века, устарела, считает Александр Морозов, директор по транспортному планированию «Первой компании транспортной инфраструктуры». «Западный рынок недвижимости перестраивается: высота выходит из моды, – говорит он. – Она уже не поражает покупателя, зато создает лишние проблемы. Взять, например, Берлин, где сохранилась советская 9-этажная застройка: немцы не слишком жалуют такие дома, наоборот, чем меньше этажность, тем дом котируется выше».

«Что касается бизнес-центров, там, конечно, бывает важна концентрация: перешел улицу, и ты уже в офисе партнера, – продолжает Морозов. – Но эти центры надо строить в соответствии с концепцией транзитно-ориентированного девелопмента, когда емкость зданий возрастает по мере приближения к транспортным узлам. Например, можно спроектировать высотку прямо над станцией метро со входом в нее из вестибюля. В этом даже есть польза для города – стимулируется использование общественного транспорта. В любом случае для небоскреба должно сойтись много условий».

«Хороши или плохи небоскребы – так вопрос не стоит, – уточняет Мария Элькина. – Нужно говорить про развитие конкретного города. Например, Нью-Йорк и Гонконг – это острова, небоскребы там неизбежны, поэтому общий имидж городов скорее позитивный, даже романтический. В Лондоне было много дискуссий по поводу небоскребов, кто-то считает их ошибкой, но все-таки они выросли органически в силу дороговизны земли. Если же небоскреб – это просто манифестация амбиций, не имеющая градостроительного смысла, он становится атрибутом плохого вкуса».

Также в урбанистике учитывают социально-психологический аспект застройки. В этом плане выводы для высоток тоже неутешительны: они сродни анклавам, бункерам, в которых человек изолирован от уличной жизни. Город лишается горизонтальных связей, в тяжелых случаях – деградирует до неуютного «технического» пространства. Есть и тенденция к усилению социальной сегрегации. «Обычно в небоскребах высокая стоимость квадратного метра, поэтому получаются своеобразные резервации для миллионеров, которые общаются только друг с другом», – поясняет Михаил Заутренников.

«Американская субурбия, бесконечные поля коттеджей – это обратная крайность, которая столь же неэффективна, как и сложные небоскребы, – уточняет архитектор в бюро MLA+ Даниил Веретенников. – Безусловно, город должен быть компактным, но всему есть свой предел. Истина посередине».

Тренд на понижение

Наконец, тренды в строительстве задает экологическая проблематика. Проектировщики это понимают: в каждом проекте небоскребов предусмотрены фишки, демонстрирующие «зеленые» намерения – солнечные батареи на фасаде, ветрогенераторы на крыше, энергоэффективные материалы в отделке, повторное использование воды и так далее.

Тем не менее, по подсчетам консалтинговой компании Arup (опубликованы в июне 2020-го в архитектурном журнале Domus), небоскреб высотой 150 метров имеет вдвое больший углеродный след, чем 10-этажное здание той же площади, если учитывать «воплощенную энергию», затраченную при строительстве. А в процессе эксплуатации дополнительная энергия требуется на закачку воды на верхние этажи и кондиционирование (поскольку герметичный стеклянный фасад превращает здание в теплицу).

«Рассказы про «зеленые» свойства небоскребов – типичный гринвошинг, использование экологии в маркетинговых целях, – констатирует Веретенников. – Кроме того, понятие ответственного, устойчивого девелопмента включает в себя не только использование ресурсов. Это вопрос о том, какими объектами стоит гордиться. Здание с оригинальной архитектурой и ценным общественным наполнением – научным центром, музеем, библиотекой – это полезно, оправданно. А, например, офисный центр крупной корпорации уже несет неоднозначные смыслы».

«Технологии позволяют строить высоко – это представление из прошлого века, упрощенный взгляд на их возможности, – развивает мысль Элькина. – Сегодня технологии нужны, чтобы сохранять окружающую среду, обеспечивать комфорт, улучшать транспортную и экономическую ситуацию – словом, решать самые разные проблемы. Вообще, в градостроительстве важны не сами технологии, а междисциплинарный подход. Нужно соединить технические возможности с нашими знаниями об обществе и человеке и разумно выбирать цели».

Любопытно, что в двух самых высотных странах критическое отношение к небоскребам нашло отражение в официальных документах. США в середине 2010-х ужесточили нормативы по линии Федерального управления авиации: нельзя строить выше 610 метров, здания выше 150 метров нуждаются в особом согласовании. Власти Китая установили предел высоты небоскребов год назад: отныне не более 500 метров.

«Пандемия усилит эти настроения, поскольку тема здоровья за последний год стала популярнее. А жизнь на большой высоте, в генетически непривычных человеку условиях, – это стрессогенный фактор, влияющий на продолжительность жизни, – отмечает Кирилл Игнатьев. – Все вместе формирует явный тренд на понижение, подобно тому, который был в 1960–1970-х годах. Скорее всего, через пару десятилетий мода снова поменяется, чему будет способствовать рост численности населения Земли. В середине века мы снова будем пытаться двигаться выше, но уже на базе новых технологий, компенсирующих негативные эффекты высотности».