КРЕДИТЫ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ – ОГРАБЛЕНИЕ ГРАЖДАН

фото отсюда

Госдума готовит закон, запрещающий практики ограбления граждан под видом выдачи обеспеченных единственным жильём ссуд. Но победу над «жилищным рейдерством» в России праздновать ещё рано. 

Между коммерческими банками и коллекторскими организациями давно уже установилось «творческое сотрудничество». Если на первом этапе этого «сотрудничества» коллекторы лишь занимались выбиванием долгов из клиентов банков (договор на оказание коллекторских услуг), то позднее (на втором этапе) банки в дополнение к первому виду договоров стали заключать с коллекторами договоры цессии.

Проще говоря, банки стали переуступать коллекторам свои права требований по кредитам, предоставленным гражданам. Требования к клиентам-должникам списывались с балансов коммерческих банков и переходили на балансы коллекторских организаций. Если для банков кредитные требования были «просроченными», «проблемными» и даже «безнадёжными», то для коллекторов, владеющих «специальными» методами давления на должников, те же самые требования не казались уже столь безнадёжными.

Нельзя сбрасывать со счетов, что банки стараются следить за своим «реноме», поэтому от откровенно варварских методов выколачивания долгов воздерживаются. А вот коллекторы в этом плане менее щепетильны. С самого начала их в обществе стали воспринимать как бандитов и рэкетиров, терять им, как говорится, особенно нечего.

Примечательно, что коммерческие банки в порядке цессии передают коллекторам кредиты преимущественно необеспеченные или частично обеспеченные (необеспеченные иногда продаются по цене, равной 2-3% от номинала). Кредиты с полным или почти полным обеспечением банкам отдавать на откуп коллекторам нет никакого смысла. К категории кредитов с вполне хорошим обеспечением относятся ипотечные кредиты.

В мировой банковской практике ипотечные кредиты, как надёжно обеспеченные, не переуступаются кредитными организациями. Так было и в России до недавнего времени. Если банки и продавали что-то коллекторам, то только «объедки». То есть банк сам реализовывал залоговую недвижимость. В случае если вырученных средств не хватало на покрытие всех обязательств должника, то остаток требований по договору цессии от банка мог переходить к коллектору. По итогам 2018 года на такие ипотечные «объедки» приходилось не более 1% (2,9 млрд рублей) от объёма всех проданных банками долгов.

И вот неожиданно мы узнаём, что коллекторские организации в России начали активно добиваться от ряда коммерческих банков передачи им в цессию «проблемных» ипотечных кредитов вместе с закладными.

На прошлой неделе «Коммерсантъ» сообщил, что коллекторское агентство EOS приобрело в порядке договора цессии вместе с закладными энное количество ипотечных кредитов. Точное число договоров, название банков и цены покупки остались тайной. Известно лишь, что агентство приобрело права на кредиты, неплатежи по которым составляли до года.

Эта новость вызвала большое напряжение у нынешних заёмщиков и заставила задуматься лишний раз тех, кто до сих пор мучается над вопросом «брать или не брать?» (ипотечный кредит). Справедливости ради следует отметить, что если ипотечный кредит становится «проблемным» (возникают перебои со стороны заёмщика в выполнении своих обязательств), то банки сплеча не рубят. И более чем в половине случаев с таких кредитов удаётся снять гриф «проблемный».

Дополнительную защиту заёмщикам дает закон об ипотечных каникулах, который вступил в силу 1 августа. Он позволяет в любой момент обратиться в банк с требованием приостановить или снизить выплаты на срок до полугода.

А если кредитный договор оказывается в руках коллекторов? Они уж точно не будут предлагать заёмщикам какие-либо реабилитационные или поддерживающие процедуры. Не будучи отягощены никакими «предрассудками» (кои ещё присущи некоторым банкам), коллекторы постараются максимально быстро реализовать заложенную недвижимость.

Ипотечные квартиры в подавляющем числе случаев являются единственным жильём для заемщика и его семьи. Таким образом, «цессия ипотечного кредита с закладной от банка к коллектору» в переводе на русский язык не означает ничего иного, как молниеносное выселение должника с семьёй на улицу.

До конца не понятно, почему банки согласились передать агентству EOS ипотечные кредиты вместе с закладными. Выглядит со стороны как игра банков с коллекторами в поддавки в пользу вторых. Некоторые эксперты усматривают в этой сделке какой-то тайный умысел и предполагают неформальный характер отношений между EOS и неназванными банками.

Новость о «пилотном проекте» EOS вызвала большой переполох на рынке ипотечного кредитования. Её эффект был усилен другой новостью – в ближайшее время, по оценкам экспертов, начнётся рост доли «проблемных» кредитов в общем портфеле ипотечных кредитов российских банков. Ряд крупных ипотечных банков попытался нейтрализовать неприятную новость, заявив, что они не собираются продавать коллекторам ипотечных должников. По крайней мере, до реализации залогов.

Но тут высвечивается ещё одна удивительная особенность российского ипотечного кредитования. На Западе реализация залога (недвижимости) освобождает клиента от каких-либо обязательств перед банком. Более того, нередко клиенту даже достаются какие-то «остатки» после реализации. После чего отношения между банком и клиентом полностью «закрываются».

В России после реализации имущества клиенту также могут доставаться «остатки», но не денег, а обязательств. И коллекторы могут выселенного из жилья клиента ещё преследовать, требуя от него денег. Мучения человека, ввязавшегося в ипотечную авантюру, могут продолжаться еще годы… В 2014 году в российское законодательство (Федеральный закон от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)») были внесены поправки, которые предусматривают, что после реализации залоговой недвижимости человек перестаёт быть должником и обретает свободу (пункт 5 статьи 61 закона № 102-ФЗ).

Но так на бумаге, а не на практике. Многие кредиторы и после этих поправок продолжали держать своих клиентов в железных объятиях. Через некоторое время передавая их в цепкие лапы коллекторов. Правозащитники отмечают, что подобные действия незаконны.

Банк России в июне этого года опубликовал информационное письмо, в котором предложил кредиторам рассмотреть возможность прекратить взыскание оставшейся задолженности с граждан, уже лишившихся заложенного жилья из-за неисполнения обязательств по ипотечному кредиту или займу. Что-то у меня нет уверенности, что на кредиторов подействуют увещевания ЦБ в виде информационного письма (уж коли даже федеральный закон ими игнорируется).

Расскажу ещё об одной новации, связанной с кредитами под недвижимость. Новация сугубо российская, она касается не коммерческих банков, а ломбардов. Их в настоящее время в России около пяти тысяч. А появилось нововведение, по моим наблюдениям, лет десять назад.

Любой мало-мальски грамотный человек знает, что ломбарды – организации, которые выдают ссуды (займы) гражданам (физическим лицам) под залог движимого имущества. Прежде всего – под залог ювелирных изделий, а также произведений искусства, мебели, посуды, букинистических книг, антиквариата, меховых шуб и т. п. Иногда в круг залоговых объектов попадают транспортные средства (автомобили и мотоциклы) и т. п. Но ломбарды не работают с недвижимостью – домами, квартирами, землёй и т. п.

Так было до тех пор, пока ломбарды не появились в России и не вошли во вкус дела. И в интернете можно найти множество объявлений, в которых российские ломбарды стали предлагать «быстрые деньги» под залог недвижимости. Вот образец рекламы: «Займы под залог недвижимости ООО «МКК ДОВСАЙТ» – финансовое учреждение, выдающее займы под залог недвижимого имущества». И далее подробности: «Займы под залог квартиры – это Ваша возможность достаточно быстро получить крупную сумму денег на любые цели, причём обращение в компанию «ДОВСАЙТ» имеет немало преимуществ перед банковским кредитованием:

это минимальные сроки рассмотрения Вашей заявки: предварительное одобрение от 10 минут, выдача денежных средств от 1 дня;

это минимальная вероятность получить отказ в выдаче займа: в банке, как известно, рассматривается не только Ваш залог, но и Ваша кредитная история, оценивается Ваша платежеспособность и т. п.;

это возможность оформить заём, имея на руках минимальный пакет документов (вам не придётся получать справки о доходах, искать поручителей и т. п.)».

А вот реклама ломбарда «ФинЛайн Москва»: «Заключим договор за 30 минут. До 90% стоимости на руки. Минимальный процент. Ломбард под залог квартиры – отличный способ быстро получить желаемую сумму денег. Эта операция проста для вас, не требует присутствия множества правовых специалистов. Мы в короткие сроки выполним всю черновую работу для того, чтобы быстро обеспечить вас финансами и решить ваши финансовые проблемы». Люди не очень понимают, что если в течение месяца они не погасят свой долг вместе с процентами, то ломбард имеет право (которым он, конечно же, поспешит воспользоваться) реализовать заложенную квартиру, а своего клиента выселить на улицу.

Как выясняется, ссуды под залог жилья выдают и микрофинансовые организации. В конце позапрошлого года специалисты насчитали как минимум пятьдесят крупных игроков (отнюдь не коммерческих банков), которые промышляли в Петербурге таким бизнесом, как выдача ссуд под залог недвижимости.

Ставки по таким ссудам равнялись 50-60% (в ряде случаев – более 100%) в год, а суммы кредитов исчислялись сотнями тысяч рублей (то есть составляли очень скромную долю по отношению к стоимости недвижимости, которая измерялась миллионами рублей). В период с января по октябрь 2017 года суды Петербурга рассмотрели 38 дел, связанных с заложенным жильём.

В 36 случаях были вынесены решения в пользу кредиторов. Иначе говоря, люди фактически за 300-500 тыс. рублей продавали свои квартиры (иногда комнаты) ростовщикам (микрофинансовым организациям и ломбардам) и оказывались на улице.

В микрофинансовые организации охватил самый настоящий ажиотаж «жилищного рейдерства». В Думе наконец проснулись и стали готовить закон, запрещающий одиозные практики ограбления граждан под видом выдачи обеспеченных единственным жильём ссуд.

С 1 октября закон вступил в силу. Кстати, запрет на предоставление ссуд под залог недвижимости распространяется также на ломбарды. Тем не менее в интернете рекламных предложений от ломбардов на выдачу ссуд под залог недвижимости предостаточно. Или ломбардам закон не писан? Или рекламу дают «подпольные» ломбарды? Одним словом, победу над «жилищным рейдерством» в России праздновать ещё рано.