Может ли рухнуть рынок ипотеки в России

©Shutterstock

Госпрограмма льготной ипотеки пробудила в россиянах аппетит к заемным средствам. 2020-ый уже стал рекордным для рынка жилищного кредитования. Пузыря на нем пока нет. Но отечественная экономика быстро накапливает риски. Ключевой из них – падение благосостояния населения, продолжающееся несколько лет и усугубившееся из-за пандемии. Из-за него у заемщиков могут возникнуть проблемы с обслуживанием кредитов.

Урожайный год

С января по октябрь россияне взяли ипотечных займов на 3,25 трлн рублей – абсолютный рекорд для отечественного рынка жилищных кредитов. Об этом свидетельствуют предварительные данные института развития «Дом.РФ» и аналитического агентства Frank RG.

Уже сейчас стало понятно, что результаты 2020 года заметно превысят итоги рекордного 2018-го. Тогда ради приобретения недвижимости население заняло у банков чуть больше 3 трлн рублей.

За один только октябрь 2020-го россияне набрали ипотечных кредитов на 550 млрд рублей. И это тоже рекорд. Прошлые были установлены совсем недавно, в сентябре (503,6 млрд) и августе (392,3 млрд).

«С февраля по июль 2020-го Банк России снизил ключевую ставку с 6,25% до 4,25% – этот показатель стал историческим минимумом. А в апреле была принята программа льготной ипотеки под 6,5%. Эти меры стимулировали россиян активно покупать недвижимость в кредит», – объясняет CEO онлайн-сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.

Действительно, в апреле премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о программе льготной ипотеки для новостроек. Она распространяется на кредиты до 8 млн рублей в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 3 млн рублей – в других регионах России. Разницу между 6,5%, которые заплатят заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возмещает государство.

Предполагалось, что программа будет действовать до 1 ноября и сможет обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов. «Она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей», – говорится в материалах правительства.

Спрос на ипотеку оказался ажиотажным: в III квартале общее число оформленных ипотечных кредитов в России достигло почти 500 тыс. (155 тыс. – на первичном рынке), а в октябре – 215 тыс. (60 тыс. – на первичном рынке). Вице-премьер Марат Хуснуллин даже отрапортовал о досрочном выполнении майского указа президента 2018 года, который предполагал падение средней ставки по ипотеке ниже 8%. И действие льготной программы продлили до 1 июля 2021 года. Кроме того, ее расширили. Для жителей столичных регионов доступная сумма кредита выросла до 12 млн рублей, в остальных субъектах Федерации – до 6 млн.

«Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн рублей. Из них 152 тыс. кредитов на 303 млрд рублей может быть выдано до конца года», – рассчитывают в правительстве.

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, прогноз о снижении активности ипотечных заемщиков после продления программы субсидирования не оправдался, и в октябре банки выдали 215 тыс. кредитов против 199 тыс. месяцем ранее. Сейчас высокий сезон на рынке жилья – чем ближе декабрь, тем больше число сделок, рассказывает эксперт и добавляет, что ставки по кредитам остаются «крайне привлекательными». Так, по данным «Дом.РФ», в 15 крупнейших банках ипотека с господдержкой в среднем стоит 6,11%, семейная ипотека – 4,87%.

«Хотя цены за прошедший год также заметно выросли (квадратный метр в новостройках подорожал на 15–20% в зависимости от региона и сегмента рынка), сейчас квартиры с привлечением кредита все же более доступны. Впрочем, очевидные риски в такой динамике цен есть», – говорит Литинецкая.

Напуганные пузырем

Самые серьезные страхи на рынке жилищного кредитования связаны с опасностью раздувания пузырей. То есть с ситуацией, при которой должники не могут погасить кредит и возместить расходы банка заложенным имуществом, поскольку оно сильно потеряло в цене.

Хрестоматийным является пример ипотечного пузыря, появившегося в США в 2007 году. Его раздули массовая выдача высокорискованных жилищных кредитов и махинации с ипотечными облигациями на фондовом рынке. В итоге он спровоцировал Великую рецессию 2008 года, затронувшую весь мир.

На первый взгляд, Россия пока не столкнулась с похожими рисками. Ипотека на сегодняшний день – самый качественный сегмент кредитования физлиц в стране. Данные «Дом.РФ» говорят о том, что доля просрочки свыше 90 дней здесь составляет всего 1,56%. Для сравнения: по другим видам кредитов она достигает 8,35%.

В последнее время некоторые эксперты высказывались о возможном образовании пузыря на российском рынке ипотеки, утверждает руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. «Но мы не видим предпосылок для этого. Ипотечный портфель банков России находится на уровне около 7% от объема ВВП. В то время как в США на момент кризиса этот показатель составлял более 60%», – рассказывает специалист. Еще одно важное отличие, по его словам, заключается в том, что ипотечный кризис в США был связан с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке: в качестве закладных там использовались ипотечные ценные бумаги. В России же рынок таких бумаг находится в зародыше.

«Для возникновения пузыря на любом рынке нужен спекулятивный спрос. Он появляется, когда недвижимость становится финансовым инструментом. На российском рынке недвижимости нет профессиональных инвесторов, главные игроки – физлица. Для них жилье – это объект потребления», – отмечает директор по продажам «Интеко» Павел Лепиш.

Разговоры о возможном кризисе на ипотечном рынке – преувеличение, считает председатель правления «Евроинвеста» Андрей Березин. Дело в том, продолжает он, что в последние годы государство приложило серьезные усилия, направленные как раз против возникновения пузырей, особенно на жилищном рынке. «Может ли вдруг на рынке появиться много недвижимости, которую клиенты не оплатили? Нет, она не появится. Или кто-то думает, что у банков будет много должников, которые не выплатят кредиты? Этого тоже не произойдет, поскольку банк всегда оценивает свои риски, страхуя себя через залог», – комментирует он.

Говорить о пузыре на ипотечном рынке пока преждевременно, соглашается руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. «Нынешний всплеск покупательской активности является следствием отложенного спроса и ряда других факторов, а отнюдь не импульсивных решений со стороны заемщиков и кредиторов», – констатирует Бутин.

Накапливаем риски

Впрочем, поводов для оптимизма тоже немного. В российской экономике стремительно накапливаются риски. Сложно оценить, в каком именно секторе экономики они проявятся. Многое будет зависеть именно от макроэкономической ситуации, рассуждает президент межотраслевой ассоциации СРО «Синергия» Александра Белоус. Негативные тренды – пандемия коронавируса и продолжающееся вот уже шестой год падение реальных доходов населения – могут повлиять на способность заемщиков обслуживать долги.

«Число неблагонадежных заемщиков растет из-за состояния экономики. Кроме того, как мы знаем, многие закрывшиеся из-за пандемии коронавируса предприятия отправили своих сотрудников в бессрочный неоплачиваемый отпуск, что является, по сути, скрытой безработицей», – комментирует она.

Число рискованных заемщиков может вырасти, особенно если Россия уйдет в новый локдаун, прогнозирует Мария Литинецкая из компании «Метриум». «Весной мы видели, как банки массово отказывали в ипотеке работникам ресторанного, гостиничного бизнеса, фитнеса, туриндустрии. Риски увеличатся, если начнется массовая безработица. Но пока предпосылок к этому нет. Уровень занятости остается высоким», – рассказывает эксперт.

По ее словам, признаки ценового пузыря на российском рынке все же есть – редко где можно увидеть колебания стоимости жилья величиной в 20%. «Мы наблюдаем последствия слишком продолжительной жесткой кредитной политики. Говоря проще, россиянам долго не давали дешевой ипотеки, из-за чего накопился отложенный спрос. Сейчас он реализовался, что привело к взвинчиванию цен», – объясняет Литинецкая.

Вероятность появления пузыря долгового (небогатые граждане берут кредиты в условиях падения доходов и стагнации экономики, а затем не могут расплатиться) также есть. «Но чисто теоретическая, потому что сейчас доля просроченной задолженности по ипотеке составляет всего 1,56% от общего объема выданных кредитов», – отмечает эксперт.

Однако со статистикой по просроченным ипотечным займам не все так просто. По остальным видам кредитов просрочка в 5 раз выше (8,35% против 1,56%). «Это говорит о том, что заемщики используют все средства, в том числе перекредитование, для погашения ипотеки, опасаясь лишиться квартиры. Более того, многие берут потребительские кредиты даже для оплаты первоначального взноса, так как копить на него россиянам становится все сложнее. Негативно на добросовестность заемщиков повлияли и чрезвычайные кредитные каникулы, объявленные из-за пандемии: по данным банков, до 25% должников не восстановили свою платежеспособность и уже допускают просрочки», – утверждает Михаил Чернов из Refin.online.

Он полагает, что риск возникновения ипотечного пузыря в России есть. Но при одновременной реализации двух сценариев.

Первый: из-за кризиса часть заемщиков теряет способность выплачивать ипотеку, банки изымают и продают недвижимость с молотка, что потянет цены вниз.

Второй: из-за кризиса ключевая ставка поднимается, а за ней и проценты по жилищным кредитам. Спрос на недвижимость падает, еще больше обваливая цены.

«Рыночная стоимость недвижимости может упасть так, что долг перед банком окажется выше. Заемщикам будет выгоднее отказаться от квартиры, чем продолжать выплаты. Банки станут сигнализировать государству о потенциальных банкротствах, и деньги в виде господдержки пойдут в банки, а не населению…», – прогнозирует Чернов.