Очередной популизм власти «разгонит» цены на жилье

Предложение выплачивать дольщикам процент от суммы на эскроу-счете лишь увеличит стоимость квартир, и люди в итоге переплатят больше, чем получат от банков.

В Госдуму внесен законопроект, по которому дольщики смогут получать процент от суммы на своем эскроу-счете. «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования», — говорится в документе.

Деньги будут копиться, пока строится дом. Их будут зачислять на отдельный счет. Авторы документа считают, что это станет неплохим подспорьем для новоселов. К тому моменту, как их дом сдадут, на счете накопится сумма, которую можно будет потратить на ремонт или покупку мебели. Но никакого целевого назначения у этой копилки не будет, поэтому тратить деньги можно будет на что угодно. Для того, чтобы эта норма заработала, нужно внести поправки в статью 860.7 части второй Гражданского кодекса РФ.

Как рассказал «Росбалту» адвокат Андрей Некрасов, указанный в законопроекте механизм с точки зрения правового регулирования является договором банковского вклада. При этом особенностью такого вклада будет открытие отдельного счета до востребования. Средневзвешенная процентная ставка, по данным Центробанка, в сентябре 2019 года составила 5,82%, отметил Некрасов. Именно такой процент, очевидно, будут начислять дольщикам на сумму с эскроу-счета.

«Для граждан указанный доход может составить финансовую „подушку“. Если квартира стоит порядка 3 млн рублей, каждый месяц на отдельный счет дольщика с этой суммы будет падать около 15 тыс. рублей. Таким образом, за семь лет доход по процентам может составить 1,26 млн рублей. Целевого расходования в законопроекте, в отличие от материнского капитала, не установлено, что позволяет использовать денежные средства в том числе для повторного инвестирования средств в ДДУ на иной объект недвижимости», — отметил Некрасов.
Но предложение выглядит привлекательным только на поверхности: если разобраться в деталях, никому из участников процесса ничего хорошего оно не сулит.

Покупатели

В первую очередь, именно им забота государства выйдет боком. «Сама эта инициатива, на мой взгляд, абсолютно бестолковая, по той простой причине, что люди, которые хотят получать проценты, лучше вложат деньги куда-то, причем — по гораздо более выгодной ставке, чем им предложат по эскроу-счетам, а на доходы смогут спокойно снимать жилье. Тех же, кто собирается именно купить квартиру, волнует не процент с этого счета. Им важно получить жилье по наиболее приемлемой для них цене, чтобы им денег хватило. Но если закон обяжет начислять по эскроу-счетам проценты, банки просто переложат свои издержки на застройщиков, подняв для них ставки по кредитам. Те же будут вынуждены продавать квартиры дороже. В результате  дольщики потеряют больше, чем им начислят в качестве процентов по эскроу-счетам. Эта идея — обыкновенный популизм при полном отсутствии понимания того, ради чего затевалась вся эта реформа долевого строительства», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

По мнению эксперта, здесь важно понимать, что процент по таким счетам высоким быть не может, потому что основная их задача — обезопасить деньги дольщиков. Это значит, что банк должен все средства на счету заморозить, не вкладывать их в рискованные инструменты с высокой доходностью.

При этом деньги, которые будут «капать» дольщикам, тоже нужно откуда-то взять, отметил директор института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько. «Все попытаются как-то нивелировать свои риски. За счет кого? Банки — за счет застройщиков. Застройщики — за счет дольщиков. Если покупательская способность населения не позволит поднять цены, значит, это приведет к сокращению строительства», — считает эксперт.

Застройщики

По словам генерального директора рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, положение застройщиков такой документ только ухудшит. «Сегодня по мере накопления средств на эскроу-счетах снижается ставка проектного финансирования для застройщика. В среднем каждые накопленные на счету 10% от размера займа снижают ставку финансирования на 0,6%. То есть —  эскроу-счета в некотором роде являются обеспечительным механизмом, позволяющим снизить ставку кредитования девелопера. Если же ввести процентный доход в пользу дольщиков, то автоматически исчезает возможность снижения ставки проектного финансирования, что прямым образом скажется на ценообразовании и конечной стоимости приобретаемого жилья. В итоге ситуация практически не изменится, а девелоперы столкнутся с необходимостью очередной коррекции своих стратегических и финансовых планов, что вполне вероятно может повлечь за собой определенные трудности и риски, вплоть до системного характера», — отметил Алексеенко.

Банки

Предложение сенаторов может быть обременительным и для банков, в которых открыты эскроу-счета, отметил адвокат Некрасов. Как пишет «Коммерсант» со ссылкой на ЦБ, в октябре на эскроу-счетах россиян лежало 73,8 млрд рублей, на которые полагалось бы начислить порядка 4,29 млрд рублей процентов за год. И это без учета издержек банка на открытие и ведение счета, транзакции на зачисление процентов дольщикам.

При этом Некрасов отметил, что согласно статьям 860.7 и 926.4 ГК РФ депонирование на эскроу-счете денежных средств исключает их трату или использование банком с целью инвестиций, если иное не предусмотрено договором. То есть, получив деньги от дольщиков, банк блокирует эти средства, что прямо указано в законодательстве. «Отсюда и риск возникновения убытков у банков по оплате этих процентов при отсутствии права использовать средства с эскроу-счетов», — объясняет адвокат.

Возможно, законодатели просто решили дать им такую возможность, а проект закона, в котором прямо прописано, что процент дольщикам начисляется «за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу», — лишь первая ласточка, и впоследствии документ расширят и дополнят. Ведь еще в начале реформы долевого строительства основными бенефициарами новой схемы называли именно банки. В противном случае предложение сенаторов попросту противоречит действующему законодательству.

Конечно, по мере готовности дома цены на квартиры всегда растут, поэтому соблазн купить жилье на этапе строительства остается, несмотря на риски. Но для того, чтобы новая схема была выгодна всем ее участникам, достаточно позволить банкам раскрывать эскроу-счета поэтапно, считает Репченко. Построил три этажа — получи 10% с эскроу-счетов своих дольщиков. «В таком случае у застройщика появляется мотивация подешевле продавать жилье с котлована, и все будут     довольны», — отметил он.