Реновация и деградация

Пространства российских городов устарели и не отвечают потребностям экономики, по всей стране нужно обновить до 1 миллиарда квадратных метров устаревшего жилья. Муниципалитеты больше не могут «разрастаться» по окраинам, вместо этого требуется глобальное обновление целых районов внутри городов.

Чтобы в течение 2020-х годов запустить масштабную реновацию, комитет Госдумы по транспорту и строительству дорабатывает так называемый законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ). Если документ вступит в силу, в российских регионах будет проходить реновация жилья по московскому сценарию.

©octagon.media, 2020

Суть законопроекта заключается в том, что в городах будут сносить ветхие и аварийные многоквартирные дома, возводить новые. Застройщики будут обязаны предоставлять собственникам снесённого жилья либо равнозначные квартиры, либо выплаты. Согласно законопроекту, «комплексное развитие территорий» можно будет проводить на тех участках, которые заняты наполовину и более аварийным, ветхим жильём или промышленной зоной.

Депутаты одобрили пакет документов в первом чтении, несмотря на многочисленную критику. Комитет вносит правки до 16 декабря.

Принцип принуждения

Законопроект предлагает дать широкий круг полномочий региональным властям: составление адресных программ сноса, его очерёдности и реконструкции и разработку критериев, по которым объект попадёт в программу, а также способов учёта общественного мнения.

«В проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение. Для выхода из программы достаточно более одной трети голосов», – уточняется в законопроекте.

Если в границах КРТ оказывается нежилая недвижимость, то собственник лишается её в обмен на компенсацию. На текущий момент законопроект о всеобщей реновации – угроза имущественным правам россиян, заявляют в Институте экономики города (ИЭГ): «Законопроект исходит из принципа принудительного изъятия недвижимости без учёта мнения граждан, являющихся собственниками такой недвижимости».

Документ раскритиковали также в Совете при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, в комитете Госдумы по жилищной политике.

Перед вторым чтением в документе планируется уточнить, как именно граждане будут участвовать в принятии решений по поводу их домов, будут ли собственники, попавшие под реновацию, освобождены от взносов на капитальный ремонт.

Просто неуютно

Документ был подготовлен по первым итогам реновации в Москве, которая действует с 2017 года. Программа в столице рассчитана на 15 лет, на освободившейся территории ведётся строительство новой недвижимости. Между тем эксперты раскритиковали столичных девелоперов, участвующих в реновации. Большинство из них застраивают территории по схеме «башни на парковках»: возводятся многоэтажные жилые здания – и их окружают «пустоши» под парковочные места. Такая планировка создаёт негативную городскую среду.

Архитекторы ввели новый термин для таких микрорайонов – «башни на парковках». Такой тип застройки отбросит российские миллионники назад.Фото: Илья Варламов/varlamov.ru

– [На подобных территориях] не развивается общественный транспорт. В такой среде не может идти речи ни о каких видах экономического, социального или культурного обмена, тут людям просто неуютно находиться. Нео-микрорайон «башни на парковках» отсутствует в западноевропейских городах, – сообщала директор проектно-исследовательской лаборатории Pinar consulting Альфия Гибадуллина.

Если подобный опыт распространят за пределами Москвы, то российские города-миллионники будут проигрывать экономическую конкуренцию зарубежным агломерациям.

Запрос на большую стройку

Российские города нуждаются в обновлении жилого фонда как можно скорее. В субъектах более 40 процентов многоквартирных домов – старше 50 лет, то есть необходимо расселить людей, занимающих до 1,05 млрд квадратных метров опасного жилья, заодно обновить инфраструктуру. В Министерстве строительства РФ прогнозируют, что объём аварийного жилья в ближайшие 10–20 лет будет только нарастать.

«Предлагаемое законопроектом регулирование ухудшает и без того далеко не благоприятный предпринимательский климат, сокращает стимулы к конкуренции за инвестиции в российские города, – заявляют эксперты ИЭГ. – Подобное регулирование потенциально способно не ускорить процессы обновления городов, а создать масштабные градостроительные конфликты, число которых за последние годы и так многократно возросло».

Городские планировщики тоже делятся тревожным прогнозом: если девелоперы и чиновники безграмотно обновят городские районы, ошибки градостроительства отбросят российскую экономику назад.

– Большой массив [жилого фонда] на реновацию у нас остался от советского периода. Мы не должны перечёркивать это наследие. Мы должны учиться на ошибках, которые европейские города уже допустили, – считает Альфия Гибадуллина.

Примечательно, что ошибки предшественников допущены на первых шагах – в терминологии. В первоначальном своём значении «реновация» – это улучшение, реконструкция и реставрация жилищного фонда без разрушения целостной структуры.

Российские девелоперы понимают реновацию как полное разрушение жилищного фонда, такая трактовка в корне неверная.Фото: Михаил Терещенко/ТАСС

– Что такое программа реновации в нашем российском контексте? Это частичный или полный снос жилищного фонда, новое строительство на высвобождаемой территории, – подчёркивает архитектор Pinar consulting Наталья Балухина. – Такую же ошибку в своё время допустили власти Франции: в кодексе городского планирования сначала была глава Rénovation urbaine, в 1985 году её пришлось убрать из законодательства. Rénovation urbaine несовместим с окружающим городом, нет внимания к сохранению ранее существовавшей городской структуры.

Ломать нельзя реставрировать

Ещё один минус нынешней редакции законопроекта – потенциальный снос объектов культурного наследия. В законопроекте о КРТ нет ясных инструкций, как сохранять уникальные архитектурные объекты. В таком случае планы застройщиков будут вступать в конфликт с местными туристическими проектами.

Регионам выгодно развивать свои туристические маршруты и сервисы, сохранять местные памятники. Как правило, россияне тратят в отпуске за рубежом от 35 до 40 млрд долларов в год. Если субъекты РФ научатся грамотно развивать свои проекты, часть этого денежного потока останется внутри страны. Но субъекты лишатся этой перспективной отрасли, ежели памятники культурного и исторического наследия попадут под каток реновации.