Торговля пошла с молотка

Предприниматель Сергей из Краснодарского края в тучные годы вложил деньги в строительство трёхэтажного торгового центра. Дела шли неплохо: были постоянные арендаторы, на трафик жаловаться не приходилось. Ситуация начала ухудшаться в середине 2019 года, рассказал он «Октагону»:

– Выручка стала падать, но я посчитал, что это какое-то временное явление и скоро всё наладится. Тут наступил 2020 год, тогда всё рухнуло окончательно.

С приходом пандемии коронавируса и последовавшими за ней ограничениями бизнес Сергея терпел убытки: большинство арендаторов разорились и съехали, здание стояло пустым, но за него приходилось платить. Уже несколько месяцев предприниматель пытается продать ТЦ.

– Сначала выставил [на продажу] за 65 млн рублей, но не было ни одного звонка. Затем опустил цену до 60 млн, сейчас готов продать за 50 млн, но потенциальных покупателей как не было, так и нет, – говорит он.

Экспертов это не удивляет – сегодня найти желающего приобрести такой объект почти невозможно.

Никакого «вау»

По заявлению члена президиума Российского совета торговых центров Дмитрия Москаленко, из-за коронавирусных ограничений ТЦ по итогам прошлого года потеряют четверть триллиона рублей выручки. Согласно приведённым им данным, убытки в первые три-четыре месяца пандемии составили от 80 до 100 процентов, по итогам года ситуация не выправилась – в среднем потери превысили 40–45 процентов.

Согласно данным Watcom Group, покупательский трафик в торговых центрах Москвы сократился на 24,8 процента.Фото: Александр Казаков/Коммерсантъ

Даже после снятия ограничений посетители не спешат возвращаться в торговые центры за покупками. Согласно информации консалтинговой компании Watcom Group, которая проанализировала посещаемость московских и петербургских ТРЦ в январе 2021 года, покупательский трафик в торговых центрах столицы сократился на 24,8 процента по сравнению с январём 2020 года; по сравнению с декабрём – упал на 13,8 процента. Посещаемость ТЦ Санкт-Петербурга в минувшем январе снизилась на 29 процентов по сравнению с январём 2020 года и на 16,9 процента по сравнению с декабрём 2020 года.

Ранее ситуация вынудила РСТЦ обратиться к президенту Владимиру Путину с просьбой оказать отрасли господдержку в связи с продлением карантина и закрытием большинства магазинов. Чтобы сохранить торговую инфраструктуру в функционирующем состоянии, необходимо снизить ставку НДС как минимум до уровня 18 процентов, указывали в совете; также в РСТЦ предлагали перевести НДС на начисление и уплату по кассовому методу – по поступившим денежным средствам.

Но дело не только в пандемии, утверждает в разговоре с «Октагоном» директор аналитического агентства INFOLine Иван Федяков. По его словам, трафик снижался и до эпидемии коронавируса.

«В конце 2019 года можно было заметить, что люди стали реже ходить в торговые центры. Многие потребители переориентировались на онлайн-торговлю, накопилась усталость от ТЦ, никакого вау-эффекта они уже не вызывали».

Иван Федяков
директор аналитического агентства INFOLine

– Худо-бедно выживали только те объекты, в которых, помимо непосредственно торговли, существовал развлекательный сегмент: кинотеатры, фуд-корты, детские игровые зоны, – добавляет эксперт.

По оценкам Федякова, кризис, спровоцированный пандемией, ускорил уже имеющийся тренд:

– В США и Европе торговые центры теряют популярность на протяжении последних 10 лет.

Торговая лихорадка

Чтобы оценить масштаб бедствия, достаточно заглянуть на Avito. Сервис забит объявлениями о продаже торговых центров по всей стране. В подмосковной Электростали за 55 млн рублей можно приобрести готовый ТЦ. За 18 млн вам предложат торговый центр в Ростове-на-Дону с арендаторами. Действующий ТЦ за 220 млн рублей выставлен на продажу и в Сочи – здание располагается прямо у федеральной трассы. За 62 млн рублей можно стать владельцем функционирующего ТЦ в Ленинградской области.

Судя по всему, кого-то кризис застал в самый неподходящий момент: например, в Кемерово за 400 млн рублей продаётся недостроенный торговый центр «Гранд-Сити» площадью свыше 37 тыс. квадратных метров. В здании смонтированы лифты, эскалаторы, системы кондиционирования и видеонаблюдения.

Один из предпринимателей, попросивший не называть его имени, рассказал изданию, что продать ТЦ именно сейчас его «заставила жизнь»:

– Объект куплен в кредит, за который моя компания ещё не рассчиталась. Однако 80 процентов арендаторов ушли из центра, никаких перспектив больше нет. Хотя и продать это огромное здание тоже крайне сложно: те, кто готов был приобрести, требуют даже не скидку, а 50-процентный дисконт. Мне его тогда выгоднее взорвать.

Такая ситуация произошла, например, с ТЦ «Яркий» в Заволжском районе Ярославля. Как выяснил «Октагон», здание находится в собственности местной компании «СА Риэлти & Девелопмент» (нынешним владельцем, по данным сервиса Kartoteka.ru, является московская фирма «Северное сияние», до этого центр принадлежал его основателю Рамизу Акимову). В 2019 году банк «Траст» как основной кредитор компании подал иск о банкротстве фирмы, потребовав вернуть более 787 млн рублей долга. Требование суд удовлетворил, и сейчас арбитражные управляющие пытаются получить средства от реализации имущества компании. Интересно, что, по данным федерального реестра сведений о банкротстве, в конце 2020 года ТЦ «Яркий» уже выставляли на продажу за 400 млн рублей, однако тогда торги не состоялись – покупателей за такую цену найти не удалось.

Невыплаченные кредиты за ТЦ – весьма распространённая история. Например, в Петербурге значительная часть закредитованных торговых центров уже в ближайшее время может перейти под контроль банков. Согласно экспертным оценкам, по итогам 2020 года ТЦ Северной столицы потеряли порядка 10–12 млрд рублей. Таким образом, кризис вполне может перекроить рынок торговой недвижимости в городе. Не секрет, что внушительная часть крупных торговых центров заложена по договорам об ипотеке в Сбербанке.

Спроса нет ни на закрывающиеся один за другим готовые ТЦ под ключ, ни тем более на недостроенные объекты.Фото: Геодакян Артём/ITAR-TASS

По оценкам президента Российского союза торговых центров Булата Шакирова, около 20 процентов магазинов в моллах закрылись в течение прошлого года. Чаще всего речь идёт о малых и средних предпринимателях – в общей сложности это около миллиона компаний. Представители РСТЦ указывают на то, что данная тенденция приведёт к дополнительному всплеску безработицы в стране – на сегодняшний день в торговой сфере трудятся около 4 миллионов россиян. По данным Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ), за несколько месяцев пандемии в стране закрылись около 62 процентов торговых точек.

Упасть до плинтуса

Специалисты связывают падение трафика в моллах с изменением формата торговли – даже реализация продуктов питания сейчас уходит из офлайна в онлайн. А такому бизнесу не требуются торговые залы, на смену им приходят так называемые склады быстрого распределения.

«Массовая распродажа ТЦ в регионах во многом связана именно с закредитованностью их собственников. Содержание квадратного метра зданий обходится в среднем от 30 до 150 долларов. При отсутствии арендаторов и стабильных платежей это становится серьёзной проблемой».

Константин Апрелев
вице-президент Российской гильдии риелторов.

По словам Константина Апрелева, зачастую свою роль играет и избыточность таких объектов в регионах, а также их неудачное расположение – например, в местах с низкой проходимостью.

По имеющимся прогнозам, уже в недалёком будущем ТЦ ожидает тотальное переформатирование – в их стенах могут появиться досуговые центры или коворкинги, указывает в разговоре с изданием член национального совета Российской гильдии риелторов Михаил Гороховский:

– Не останется ничего другого, кроме как реконструировать существующие торговые объекты или перепрофилировать их.

Константин Апрелев соглашается, что в нынешнем виде ТЦ, особенно в таком количестве, уже никогда не будут востребованы. Он тоже считает, что моллы ожидает «переориентация»:

– Однако это случится не в одночасье: сначала активы должны значительно подешеветь.