Госдума и правительство готовятся принять поправки в законодательство, легализующие упрощенный порядок изъятия частной собственности на территориях, оказавшихся в зоне интереса властей. Сейчас это возможно, если участок потребовался для государственных нужд, например, для строительства дороги, моста, объектов энергосистемы или газо-, тепло- и водоснабжения и объектов обороны и безопасности государства. В этом случае владелец получит вместо участка и дома на нём компенсацию.

Неоднократно законодатели этот механизм упрощали и ускоряли – для строительства олимпийских объектов в Сочи, саммита АТЭС, чемпионата мира по футболу‑2018, для развития Новой Москвы и Подмосковья. Так, например, собственникам «лакомого» участка дозволили оспаривать в суде лишь размер предлагаемого чиновниками «возмещения», то есть компенсации, а не само изъятие.

Теперь у муниципальных чиновников может появиться новая возможность для освобождения участков от обременений, в том числе и от неаварийных многоквартирных домов. Такое допускается при утверждении решения о «комплексном развитии» территории, то есть «гармоничном сочетании» жилых, производственных, общественно-деловых и иных объектов. На этих участках можно будет строить любые виды объектов, полагает член Ассоциации юристов России, партнер юркомпании «Юристъ» Асия Мухамедшина. Текст проекта потенциально допускает реализацию девелоперами широкого круга проектов: от строительства дорог, коммуникаций и парков до религиозных объектов и бизнес-центров, соглашается адвокат коллегии «Сед Лекс» Станислав Жигалов.

Принять соответствующие изменения в Градостроительный и Земельный кодексы правительство предложило Госдуме летом прошлого года. Депутаты проголосовали за них в первом чтении еще в ноябре 2018 года. На сбор замечаний к документу они отвели месяц, но больше к нему не возвращались до июля 2019 года.

Быстрый выкуп

Схема изъятия такая: сначала органы местного самоуправления принимают решение о комплексном развитии территории, а затем – об изъятии недвижимости у собственников. Информация об этом должна быть опубликована и доведена до граждан, чье имущество оказалось под ударом. Владельцам такой недвижимости должен быть направлен проект соглашения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов. В нем прописывается цена, по которой чиновники готовы «выкупить» недвижимость у владельца, и предлагаемая ему компенсация размера убытков.

В случае если договориться не удалось и за месяц собственник недвижимости не подписал соглашение с чиновниками, последние вправе обратиться в суд. При удовлетворении их требований деньги собственнику должны быть перечислены в течение недели, а сам он лишается права жаловаться на изъятие и может попытаться оспорить исключительно размер предложенного ему возмещения.

Дьявол в деталях

В правительстве год назад обещали исключительно положительный эффект от предлагаемых изменений. Благодаря новеллам значительно увеличится «объем территорий, вовлеченных в развитие», будет оказано «благоприятное влияние на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства», говорится в пояснительной записке к проекту.

Авторы документа подчеркивали, что целью комплексного развития территорий является «вовлечение в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок муниципальных образований». Но ни критериев «гармоничного» сочетания объектов недвижимости, ни уровня «депрессивности», ни порядка учета мнения жителей в проекте нет.

На нехватку в документе таких деталей обращали внимание многие эксперты. В частности, об отсутствии «каких-либо критериев для принятия решения о необходимости изъятия земельных участков у собственников, для определения конкретных земельных участков» писал думский комитет по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления в своем заключении на документ осенью 2018 года. Это может нарушать конституционное право граждан на собственность, опасались в комитете.

В его заключении подчеркивалось, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд – мера «экстраординарная». При этом законопроект никак не гарантирует, что в будущем построенные на изъятом ранее участке объекты не будут перепрофилированы и перепроданы.

На отсутствие гарантий перепродажи в будущем новых объектов на изъятых участках обращает внимание член общественного совета при Минстрое, исполнительный директор национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль» Светлана Разворотнева. «В законопроекте нет никаких требований к дальнейшему использованию этой территории. Например, нет гарантии, что после сноса этих домов не построят другие жилые дома и не дадут возможность просто кому-то заработать», – отмечает она.

Эти поправки представляют собой чисто лоббистскую норму застройщиков, ставящую под угрозу права собственности на жилье, по сути, для всех россиян, чье жилье может заинтересовать структуры, занимающиеся комплексным освоением территории, полагает депутат Госдумы, член комитета по транспорту и строительству Дмитрий Ионин.

Эту точку зрения разделяет партнер МКА «Аронов и партнеры» Антон Емелин. Инициатива законодателей, по его мнению, преследует интересы инвесторов и облегчает им работу с собственниками. Участки в сложившейся застройке для строительства жилья выглядят более привлекательно, и инвесторы заинтересованы в получении в первую очередь их. «Вместе с тем защиты интересов собственников не прослеживается, сегодня и без этого закона эти люди могут с их согласия быть переселены в другое жилье», – отмечает юрист. При этом, по его мнению, новые правила могут затронуть интересы буквально каждого жителя нашей страны.

Муниципальные власти получают фактически неограниченные полномочия по изъятию недвижимости без какой-либо аргументации, опасается зампредседателя коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев.

Светлана Разворотнева подтверждает, что в документе очень размыто описаны основания для сноса таких домов – только включение их в муниципальную программу. Нет и четкого механизма публичных слушаний, в рамках которых могли бы обсуждаться подобные проекты, предлагаться альтернативы, а граждане могли бы предотвращать реализацию нежелательных идей.

Такие замечания к этому законопроекту Общественный совет при Минстрое направлял в Госдуму на имя ее спикера Вячеслава Володина, подтверждает Светлана Разворотнева. В целом же эксперты предлагали отказаться от идеи принудительного изъятия жилой недвижимости граждан по инициативе муниципалитета, исключение можно оставить только для аварийного фонда.

Цена вопроса

Государство гарантирует выплату возмещения гражданам за отобранные земельные участки и строения на них. Ожидаемо ее размер устраивает далеко не всех, и в спор между вчерашними собственниками «лакомого» участка и чиновниками приходится вмешиваться суду.

Например, в конфликт между владельцами гаражей в Москве и городскими властями пришлось вмешаться высшей судебной инстанции – Конституционному суду РФ. Недовольство граждан вызвало то, что размер возмещения по особому московскому закону рассчитывался на день, предшествующий утверждению документов по планировке территории, например, о строительстве дороги, а решение о выкупе появилось спустя несколько лет, когда стоимость недвижимости значительно увеличилась. В обычных судах автовладельцы проиграли, но этой зимой Конституционный суд признал такую практику порочной. Он указал, что возмещение должно определяться в зависимости от рыночной цены изымаемого объекта, индексироваться с учетом стоимости аналогов или на основе результатов оценки.

Гражданин в таком споре с государством находится в наименее выгодном положении, объясняет партнер Law & Commerce Offer Антон Алексеев. «Он стеснен жизненными обстоятельствами, и получение нового жилья для него является, как правило, первой необходимостью. Но суды нередко занимают сторону государственного или муниципального органа в таких спорах, и гражданину если и получается увеличить размер возмещения, то ненамного», – говорит юрист.

Светлана Разворотнева рассказывает об обращениях к ней, в которых люди жалуются на снижение кадастровой стоимости их жилья после принятия решений в будущем построить на их участках какие-либо объекты. От этой стоимости в будущем может зависеть и сумма выплат. «У нас нет механизма адекватной выкупной стоимости, и власти начинают снижать ее, чтобы людям не платить адекватные деньги за эти участки», – считает она.

«Основная проблема в процедуре изъятия состоит в размере компенсации за имущество, который в большинстве случаев не соответствует реальной рыночной стоимости», – соглашается юрист Илья Прокофьев. Занижение кадастровой стоимости властям больше не поможет. «Конституционный суд четко выразился, что стоимость имущества должна быть определена по рыночной стоимости, а не по кадастровой», – отмечает он.

Но есть другой способ – тянуть с регистрацией домов на участке. Земельный кодекс четко ограничивает право на компенсацию, она не полагается за самострой, а также на дома и постройки, возведенные уже после уведомления собственника участка земли о намерении властей забрать его. Аналогично деньги не положены за «неотделимые улучшения» дома или участка, произведенные после получения такой информации. Речь может идти, например, о замене коммуникаций на участке на новые, замене крыши на доме и т. д.

Светлана Разворотнева рассказывает о жалобах жителей одного из районов Подмосковья на проблемы с регистрацией построенных домов. Чиновники в ответ на их обращения сообщают, что, возможно, когда-нибудь по этой территории пройдет дорога. «Пока не будет адекватной системы оценки и публичных слушаний, обсуждения проектов, в том числе предложения альтернативы, пока не будет учитываться мнение жителей, принятие этого закона очень опасно», – считает Светлана Разворотнева.

Нарушение прав граждан

С этим соглашаются многие эксперты. Собственники жилья становятся практически беззащитными перед решением государства об изъятии земельного участка, считает Асия Мухамедшина. Например, при принятии решения об изъятии недвижимости не будет проводиться голосование среди собственников.

Адвокат Станислав Жигалов видит в проекте нарушение статьи 35 Конституции РФ, по которой право частной собственности охраняется законом, а каждый вправе иметь имущество. «Государство фактически хочет наделить муниципалитеты экстраординарными полномочиями – лишать права собственности на недвижимость, расположенную на территории, относительно судьбы которой у него свои планы. Реализация подобной инициативы фактически может привести к непредсказуемым последствиям: массовому и повсеместному изъятию недвижимости у широкого круга лиц, социальной и экономической дестабилизации и дальнейшему ухудшению инвестиционного климата», – считает он.

Асия Мухамедшина считает, что манипуляции с частной собственностью на грани произвола приводят к грубым нарушениям прав граждан. Это может повлечь за собой массовые протесты со стороны людей, чьи интересы будут затронуты, полагает она.

Юрист Антон Емелин считает, что принятие такого закона создаст колоссальный коррупционный интерес местных чиновников и огромные проблемы собственникам жилья.

Однако иная точка зрения у главы практики недвижимости юркомпании «Дювернуа Лигал» Ольги Батура, которая не видит особых рисков нарушения прав частной собственности. Изыматься будут только объекты недвижимости,  размещенные на земельных участках, в границах которых должны будут пройти объекты федерального, регионального или местного значения, определенные в Земельном кодексе для обеспечения общественно полезных целей.

Антон Алексеев напоминает, что и сейчас закон допускает ограничение права собственности. Изъятие имущества для государственных и муниципальных нужд должно производиться в исключительных случаях. Но этот законопроект такую исключительность, по сути, устраняет.

Пока нет информации о сроках рассмотрения этого законопроекта во втором чтении. Член комитета Госдумы по транспорту и строительству Дмитрий Ионин сообщил, что  у него таких данных нет. Тем временем вскоре депутаты должны отправиться на летние каникулы, что дает шанс на то, что у них еще будет время поработать над проектом.