Фонды капремонта: подорожание стройматериалов ведет к появлению новых финансовых пирамид

Цены на стройматериалы в мае повысились на 4,99%, и это при инфляции 0,74%. Таким образом, за первые пять месяцев 2021 года рост составил 12,07%, а в годовом выражении – 16,44%. Это данные Росстата, тогда как участники рынка оперируют совсем другими цифрами. В частности, Ассоциация индивидуального жилищного строительства недавно обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с жалобой на резкое подорожание стройматериалов. В организации утверждают, что цены подскочили на 150%. ФАС в официальном ответе разъяснила, что российские темпы роста цен соответствуют мировым.

Серьезность проблемы признает правительство. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин констатировал, что негативное развитие ситуации со стройматериалами стало одной из основных причин подорожания жилья.

Здесь надо понимать, что риски создаются не только для строительства новых домов, но и для приведения в порядок старых. В текущем году планируется провести капитальный ремонт примерно 57 тыс. многоквартирных домов. Для сравнения: в 2020-м этот показатель составил 48 тыс., в 2019-м – 37,5 тыс.

Всего же в России в очереди на капитальный ремонт значится порядка 724 тыс. многоквартирных домов (МКД) общей площадью 2,6 млрд квадратных метров, в которых живет 93 млн россиян. Именно они по факту являются единственными инвесторами масштабной программы, стартовавшей в 2014 году.

На эти цели каждый месяц граждане производят платежи. Деньги поступают либо на счет регионального оператора, так сказать, в общий котел, либо на специальный счет дома. Такой порядок закреплен в Жилищном кодексе РФ. В первом случае очереди на капремонт можно ждать 20–30 лет, во втором – в зависимости от реального состояния здания и финансовых возможностей управляющей компании.

Ежегодно региональные власти устанавливают минимальный взнос на капремонт. За основу при расчетах берут квадратный метр. Размер платежей сильно дифференцирован по субъектам Федерации. Например, в Москве на этот год установлен тариф 19,52 рубля, в Воронежской области – 9,44 рубля, в Хакасии – 5,35 рубля, в Чувашии – 6,53 рубля.

В итоге в столице месячная плата на капремонт для стандартной квартиры 55–60 кв. метров составляет около 1,2 тыс. рублей, а в регионах – всего 500–600 рублей. Для сравнения: в Евросоюзе вопросами капремонта занимаются собственники жилья, делегируя обязанности по обслуживанию и содержанию домов управляющим компаниям. Ежемесячный взнос на капремонт для европейцев составляет от 10 до 100 евро.

Впрочем, в России счета к оплате выставляют далеко не всем, и не всем одинаковые. Социально незащищенные категории, например, многодетные семьи, имеют право на льготы, поэтому платеж им может быть снижен на 50%. Граждан старше 80 лет вообще освобождают от этой обязанности, как и жильцов аварийных многоэтажек. Весной прошлого года на три месяца взносы на капремонт для всех отменили в рамках мер социальной поддержки населения в период пандемии COVID-19.

Таким образом, система финансирования капремонта в региональных масштабах солидарная, но участвуют в ней не все. Это лишает местные фонды капремонта значительной части поступлений. «Кассовый разрыв» достигает нескольких десятков миллиардов рублей в год, и ни из каких источников его не ликвидируют.

По оценке Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР), в 2021 году может быть собрано взносов приблизительно на 270 млрд рублей. Сумму едва ли можно считать достаточной, если вспомнить выводы Международной финансовой корпорации (IFC) о том, что для полноценного проведения капитального ремонта и модернизации жилищного фонда в РФ (программа рассчитана до 2035 года) необходимы инвестиции не менее 322 млрд рублей в год.

Впрочем, местные власти часто оказываются не способны эффективно распоряжаться даже ограниченными ресурсами. Например, в 2020 году на капремонт регионы в общей сложности израсходовали 181 млрд рублей. При этом на начало года на счетах региональных фондов скопилось до 237 млрд рублей, то есть деньги с населения собирают, а работы оперативно не проводят.

Лежащие мертвым грузом миллиарды – по определению плохо. Учитывая резкое подорожание стройматериалов, к маю 2021 года эти ресурсы обесценились почти на 17% (оценка Росстата) или на все 150% (оценка Ассоциации индивидуального жилищного строительства).

Если оценивать перспективы капремонта на горизонте до 2035 года, то они и вовсе кажутся безрадостными. Не случайно злые языки сравнивают действующую почти семь лет программу с подобием финансовой пирамиды. Принцип ее известен: выигрывают первые, у остальных шансов практически нет.

Проверка Счетной палаты, проведенная несколько лет назад, подтвердила худшие опасения – многие региональные фонды капремонта со своими задачами справляются не самым лучшим образом. Объем жилого фонда, имеющего износ от 66% до 70% и выше, во многих субъектах Федерации не только не сокращается, а увеличивается.

Ситуация может сложиться таким образом, что без прямого вмешательства государства и массированного вливания бюджетных денег обойтись не получится. Заинтересованные стороны демонстрируют готовность сделать работу над ошибками. Последние годы представители профильных ведомств и экспертного сообщества обсуждают несколько вариантов возможного реформирования фондов капитального ремонта.

В свое время предлагали осуществить переход на взаимное финансирование. Ключевые элементы этого подхода – сочетание института обязательных взносов на капитальный ремонт с финансированием выполненных работ собственниками помещений многоквартирных домов.