Кредитные заморозки: ипотека подорожает вместе с ценами на жилье

Центробанк объявил об ужесточении ипотечной политики, для того чтобы сдержать рост ипотечного рынка. По мнению регулятора, легкость, с которой россияне берут огромные кредиты на жилье, приводит к высоким рискам неуплаты, с одной стороны, и быстрому росту цен на недвижимость – с другой. Эксперты считают, что в результате спрос будет падать, но цены все равно не снизятся.

В первую очередь Банк России ужесточает условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом – ниже 20% от полной залоговой стоимости приобретаемого жилья. Для этого регулятор вводит повышенные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Их размер зависит от долговой нагрузки заемщика и составит от 50 до 100 процентных пунктов. До сих пор она находилась в пределах 20–80 п. п.

Несмотря на то, что надбавки повышаются по всем сегментам показателя долговой нагрузки, особенно значительными они будут для заемщиков, которым придется тратить на ежемесячный платеж свыше 50% своего дохода. Риск непогашения по таким кредитам наиболее высок. В первом квартале 2021 года 24% ипотечных кредитов банки выдали заемщикам с уровнем долговой нагрузки более 80%.

С повышением надбавок банки должны будут больше отчислять в резервы по кредитам с низким первоначальным взносом, поэтому причин выдавать их станет меньше. Это должно обеспечить устойчивость кредитных организаций к «потенциальным стрессовым сценариям», считают в ЦБ.

Доступно, но дорого

Как отмечает регулятор, банки постепенно увеличивают долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Особенно это заметно на рынке новостроек – здесь она достигла уже 45% в первом квартале 2021 года. Всего год назад она составляла 24%. На вторичном рынке эта тенденция не так заметна, но тоже присутствует – рост с 30% до 33%.

Отчасти это обусловлено введением льготной ипотеки на новостройки под 6,5% – минимальный взнос по ней составляет 15%. Программа была введена правительством РФ 17 апреля до 1 ноября 2020 года, но затем ее продлили до 1 июля 2021 года. В настоящее время на нее приходится около 90% всех кредитов, которые россияне берут на приобретение жилья в новостройках.

Всего в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей. Годом ранее – 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн рублей.

Доступная ипотека вызвала рост цен на недвижимость. Так, по данным Росстата, только за первый квартал 2021 года на первичном рынке они выросли почти на 18%, на вторичном – на 14%.

Центробанк неоднократно заявлял о наличии признаков перегрева на рынке ипотеки и необеспеченного кредитования. В апреле глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила на пресс-конференции, что необходимо нормализовать темпы роста ипотеки и «прежде всего смотреть на доступность жилья, чтобы не было чрезмерного роста долговой нагрузки у людей, которые не в состоянии обслуживать этот долг».

Новые условия начнут действовать уже для кредитов, выданных с 1 августа этого года. Однако в ЦБ говорят о дальнейшем ужесточении, в том числе для ипотеки с первоначальным взносом более 20%. Это произойдет, если быстрый темп роста цен на недвижимость сохранится, а долговая нагрузка продолжит повышаться. Ожидается, что решение будет принято уже во втором полугодии 2021 года.

В замедленном темпе

Ужесточение регулирования приведет если не к падению спроса на ипотеку со стороны заемщиков, то к уменьшению количества одобрений от банков, отмечает старший преподаватель кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов. Это, в свою очередь, приведет к некоторому снижению спроса на жилье. Впрочем, ожидать сильного влияния этого изменения на цены в ближайшее время не стоит, полагает эксперт.

Если банки установят минимальный первоначальный взнос на уровне не ниже 20% от стоимости квартиры, то спрос, безусловно, снизится, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Порядка половины кредитов сейчас выдаются под меньший первоначальный взнос. Соответственно, почти каждому второму потенциальному заемщику придется отложить покупку и накопить недостающую сумму. Разумеется, в текущих условиях, когда доходы остаются низкими, а цены растут, для средней семьи собрать даже пару сотен тысяч рублей будет непросто», – рассказала она.

При этом эксперт отметила, что отмена с 1 июля льготной ипотеки, которая помогла вывести рынок на новый уровень, окажет более глубокое и негативное влияние на спрос со стороны заемщиков, чем «кавалерийская атака» на ипотеку, предпринятая ЦБ. Таким образом, перспективы для рынка пока не слишком благоприятные.

Однако ожидать резкого и глубокого снижения цен также не приходится, считает Мария Литинецкая. «Цены за последний год, конечно, значительно возросли, на 15–25% в зависимости от региона и конкретного типа жилья. Таким образом, у «жесткой посадки» рынка много предпосылок. В свою очередь, на девелоперов давит постоянный рост себестоимости строительства из-за ослабления рубля и повышения расценок на сырье и стройматериалы», – поясняет она.

По мнению эксперта, если не будут разработаны новые механизмы поддержки строительной отрасли, а ситуация с доходами населения не изменится, в ближайшие год-два рынок жилья в крупных городах будет стагнировать, то есть расти очень замедленными темпами. А в небольших региональных центрах начнется снижение активности как покупателей, так и застройщиков.

Три сценария развития

В первую очередь динамика спроса сейчас зависит от решения по льготной ипотеке и политики повышения ключевой ставки ЦБ РФ, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

«Если ужесточение выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом является ценой удерживания комфортных ставок для отрасли и сдерживания так называемого «ипотечного пузыря», то действия Центрального банка выглядят разумными и оправданными. Другой вопрос состоит в том, насколько жестким и эффективным будет это регулирование», – говорит он.

Эксперт отмечает, что на динамику спроса на ипотеку влияет совокупность факторов: ипотечные ставки, цены на жилье, доступное и ликвидное предложение на рынке, динамика доходов населения и даже курс национальной валюты.

На продажи окажет влияние не только ужесточение требований ЦБ к займам с первоначальным взносом, что повлечет за собой удорожание ипотеки, но и снижение платежеспособности населения. Рост цен в ответ на падение спроса, вероятнее всего, замедлится, так как застройщики займут выжидательную позицию, полагает он.

Дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям, говорит Алексей Перлин. По умеренному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавно расти и политика ужесточения условий выдачи ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным. В этом случае можно ожидать сохранения спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.

По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя. При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье будут расти темпами, опережающими инфляцию, на протяжении года, затем рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.

Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а именно: возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономики. При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что, в свою очередь, приведет к сокращению объема рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от «запаса прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.