Кто же должен управлять имуществом многоквартирного дома?

Зачем, казалось бы, задавать этот вопрос и пытаться искать чего-то иного, если четкий ответ на него можно найти в Жилищном Кодексе Российской Федерации? Это собственники помещений этого МКД.

Однако, автор, основываясь на некоторых своих знаниях в области управления, а также собственном многолетний опыте в области управления МКД, пришел к выводу, что в действующем законодательстве Российской Федерации имеет место насильственное вменение собственникам помещений МКД обязанностей быть ещё и собственниками общего имущества МКД.

Только просьба при этом не путать две переплетающиеся, но в тоже время абсолютно разные проблемы: это «быть собственниками ОИ МКД» с обязанностью собственников помещений МКД по надлежащему содержанию ОИ МКД, как обязанностью внесения соответствующей платы за пользование ОИ МКД.

Быть собственником ОИ МКД это значит полностью взять на себя ответственность за судьбу ОИ МКД, управлять им, то есть самим принимать решения о техническом состоянии ОИ МКД, его сохранности. Причём управлять собственники МКД обязаны только коллегиально, через решения общего собрания МКД, через выборный орган в виде Совета МКД, либо товарищества собственников недвижимости (бывшее ТСЖ).

Судя по данным, которыми располагает автор, о количестве действующих, а не числящихся на бумаге Советов МКД и ТСН, их доля в общем количестве МКД составляет явное меньшинство и данные об их росте либо отсутствуют, либо не соответствуют истине.

В жизни автора встречались примеры успешного владения, пользования и распоряжения собственниками общим имуществом своего МКД. Но, это были лишь единичные случаи, скорее исключения подтверждающие, что действующий сегодня закон не работает для большинства МКД.

Несомненно, что мерилом истины могли бы выступить достоверные статистические данные, но их, к сожалению, вряд ли кто сможет предоставить, а значить, тем самым, опровергнуть утверждение автора.

Но ведь, если есть проблема, значит есть причины(а) их породившие. Анализ существующего положения вещей и поиск истинных причин автор и пытался найти и поделиться с читателем в своей статье «Потолкуем об управлении многоквартирным домом».

Однако оппоненты в доказательство неправоты и ошибок автора ссылаются на Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П. Но ведь в КС РФ сидят тоже не боги, а люди. И насколько их суждение близко к истине попробуем разобраться и понять.

Начнем с прочтения п.2. «Согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом все формы собственности; право частной собственности относится к основным правам человека и подлежит защите со стороны государства наряду с другими правами и свободами человека и гражданина, которые обеспечиваются правосудием, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, а также местного самоуправления (статья 8, часть 2; статья 18). Исходя из этого статья 35 Конституции РФ предписывает, что право частной собственности охраняется законом (часть 1); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).», и далее «гарантией права собственности во всех его составляющих, корреспондируют положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод».

Вот тут прошу ещё раз (о этом уже было говорено) обратить особое внимание на одно весьма важное обстоятельство: человек только по собственной доброй воле принимает решение о приобретении права на имущество и ни как иначе. И только об имуществе, которое представляет для собственника какую-либо духовную, либо материальную ценность, он будет проявлять заботу, заботу о сохранении её ценностных качеств, её сохранности. И только в таком случае человек готов нести материальные или финансовые расходы для сохранности имущества даже выше её, как мы говорим, рыночной стоимости.

И в тоже время эта же вещь для других может не представлять никакой ценности.

Но, несомненно одно, когда-то может наступить такой момент, когда вещь собственнику становится не нужна и поэтому он перестаёт о ней заботится и, в конце концов, избавляется от неё (распоряжается). На языке юридического права: «Каждый вправе иметь (и тем более — НЕ иметь) имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться».

А теперь посмотрим на эту проблему в более крупном масштабе, например, в рамках страны. У каждой вещи или имущества обязательно имеется хозяин или собственник. Ни одна вещь не может быть абсолютно бесхозной или ничьей.

В соответствии со ст. 212 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Имущество может находиться в собственности граждан (частная, долевая) и юридических лиц (частная, долевая), а также Российской Федерации (государственная или общая), субъектов Российской Федерации (государственная или общая), муниципальных образований (муниципальная или общая)»(пояснения в скобках даны автором).

Но, по сути, то все виды собственности сводятся только к двум видам: частной (здесь же долевая) и государственной (здесь же общая, муниципальная, региональная). Это означает, что всё имущество, которое не относится к частной собственности — является государственной. И это существенный момент ибо имеется существенное различие, которая заключается в том, что частное лицо имеет право распорядится и отказаться от имущества. Например, передать, отторгнуть, расприватизировать (между прочим, по мнению некоторых специалистов в последние годы данная процедура приобрела широкое распространение, и становится все более популярной у собственников недвижимости). А вот государство такого права не имеет и поэтому вынуждено брать на себя всё бремя ответственности за дальнейшую судьбу любого даже так называемого отказного или «бесхозного» имущества.

И права отказа у государства нет, поскольку оно является «политической и социальной формацией, осуществляющей управление обществом», т. е. оно отвечает за всё. Государственная собственность, впрочем, как и любое иное имущество, требует тщательного и продуманного управления ею со стороны органов управления, в частности государственного, к их числу которых относятся Правительство РФ и иные органы, входящие в систему исполнительной власти. Теперь рассмотрим некоторые отношения в сложном, или простом (кому — как покажется), треугольнике: человек, его квартира и ОИ МКД. Связь между одним субъектом и двумя объектами ЖКХ.

В том, что квартира и ОИ МКД это всё-таки два разных объекта не должно вызывать ни у кого сомнения, потому что их определения даны в статьях 16 и 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Эти объекты имеют границы согласно статье 40 ЖК РФ, обладают существенными признаками, а значит, они могут быть идентифицированы на их соответствие своим описаниям. Еще раз подчеркнём, что мы имеем дело с двумя, имеющими существенные отличия, объектами собственности.

Признавая это («Применительно к помещениям (в том числе жилым) в МКД как объектам права собственности, обладающим значительной спецификой…»), Конституционный Суд РФ считает, что «следует принимать во внимание НЕРАЗРЫВНУЮ ФИЗИЧЕСКУЮ СВЯЗЬ помещения как части объема здания, ограниченной строительными конструкциями, и конструктивных элементов здания как объемной строительной системы» и далее КС делает заключение, что «этим во многом предопределяется их общая правовая судьба: поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания)».

«ПРЕДОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ОБЩАЯ ПРАВОВАЯ СУДЬБА»! неплохо звучит, не правда ли?

Да, в юридическом словаре можно встретить понятие «правовая судьба», но вот поиски определения понятия «общая правовая судьба» ни к чему не привели. А, всё равно, звучит — неплохо.

И как то самим собой напрашивается простые вопросы.

А если потребовалось для каких-то нужд (к примеру, муниципальных) уменьшить придомовую территорию МКД, то разве можно говорить о какой-то общей судьбе квартиры и ОИ МКД, когда ценность одного объекта осталась неизменной, а ценность другого явно уменьшилась?

А если говорить о «неразрывной физической связи», то, что же тогда можно сказать о связи придомовой территории МКД и муниципального тротуара, пролегающего возле её границ. А МКД и инженерных сетей, подводящих к МКД тепло, электроэнергию т.д.? Эти связи ведь тоже физически неразрывны. Разве может МКД без них существовать?

Но, не обращая внимание на это в Постановлении КС даётся уникальное заключение о том, что «наличие права собственности на помещения в МКД ОБУСЛОВЛИВАЕТ и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме». Выводы делать вам, а мои аргументы исчерпаны.

Так и напрашиваются слова из известной комедии:

— «А кто ты такой? Ну, кто ты, такой?».

Автор Валерий Дмитриевич Щербань (г. Калуга).

Первую часть читать здесь.