В законопроект о расторжении договоров аренды внесли невыгодные для арендаторов поправки

Что произошло

Правительство доработало ко второму чтению законопроекта о поддержке экономики поправки (есть в распоряжении The Bell), которые должны были позволить пострадавшим от кризиса ритейлерам расторгать договоры с торговыми центрами с минимальными потерями. Новая версия расширяет круг получателей льгот, но позволяет торговым центрам не возвращать арендаторам депозиты, которые могут составлять до 6 месячных платежей.

• Как и в предыдущей версии поправок, арендатор, если его отрасль входит в список наиболее пострадавших, а сам он заключил договор до введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС, вправе требовать снижения арендной платы.

• Если за 14 дней сторонам договориться не удастся, арендатор получает право расторгнуть договор в одностороннем порядке без санкций, но только до 1 октября 2020 года.

• В первоначальной версии расторгать договор на льготных условиях могли только те арендаторы, чья выручка после введения режима повышенной готовности упала на 50% или более. Из новой версии законопроекта это условие исключено.

• Зато арендодатель получает право не возвращать арендатору обеспечительный платеж.

Второе чтение законопроекта должно было состояться на прошлой неделе, но его перенесли ради доработки с учетом обращения Владимира Путина 11 мая.

Что было раньше

Положения законопроекта, принятые в первом чтении, выглядели более выгодными для арендаторов — им предлагалось дать безусловное и бессрочное право отказаться от договора без взимания любых плат при условии падения доходов на 50% после введения режима готовности или ЧС.

Но это вызвало возмущение владельцев торговых и бизнес-центров, пригрозивших в случае принятия закона в таком виде коллапсом не только сектора коммерческой недвижимости, но и банков, выдавших ему кредитов на 6 трлн рублей.

К борьбе за поправки подключился и Сбербанк, предложивший ограничить действие поправок только компаниями малого и среднего бизнеса. Сбербанк — один из крупнейших кредиторов в сектора коммерческой недвижимости, его кредитный портфель по этому сектору составляет сейчас 1,7 трлн рублей.

Ассоциации компаний розничной и интернет-торговли (АКОРТ и АКИТ), напротив, просили Госдуму ускорить принятие документа. Если предложение не пройдет, то «уже летом мы увидим полностью пустые ТЦ в связи с банкротствами ритейлеров», заявил глава АКИТ Артем Соколов.

Предложенная Минэкономики после начала спора промежуточная версия поправок предлагала разрешить арендаторам разрывать договоры только до 1 октября 2020 года и ограничить их ответственность перед арендодателями одним ежемесячным платежом.

Положения о 50%-ном падении доходов и о возврате обеспечительного платежа в варианте Минэка сохранялись.

Об этом говорят

В новых поправках не оказалось предложения, которого арендаторы боялись больше всего, — о расторжении договоров только через суд. Но невозврат обеспечительного платежа для них — серьезное поражение: этот платеж может достигать полугодовой арендной платы, сказали The Bell ритейлеры.

Сама возможность выйти из договоров, которые в обычное время не предполагают разрыва, — хорошая новость, говорит гендиректор сети «Связной» Евгений Давыдович. «Но ситуация, в которой арендатор не получает обеспечительный платеж при разрыве договора, явно ухудшает наше положение: нередко такие платежи вносятся не на месяц, а на полгода вперед. В целом можно сказать, что в такой формулировке законопроект выглядит хуже, чем в предыдущих редакциях и чем нам хотелось бы», — сказал он The Bell.

Сооснователь сети гипермаркетов Hoff Михаил Кучмент узнал о новых поправках от The Bell и признал, что они усиливают позицию арендодателей, но заявил, что его такой вариант устроит. «То, что правки скорректированы в пользу арендодателей — окей; главное, что его действие распространяется на пострадавшие от пандемии отрасли. Основные арендаторы — это кинотеатры, предприятия общественного питания и непродовольственные ритейлеры, то есть как раз те самые пострадавшие отрасли». У большей части арендаторов обеспечительный залог составляет либо сумму за месяц-два аренды, либо обеспечением и вовсе является банковская гарантия, считает Кучмент.

Владельцы коммерческой недвижимости новой версией поправок недовольны. Законодатель вообще не должен вмешиваться в деятельность, которая регулируется Гражданским кодексом и договорами аренды, сказал The Bell глава Российского совета торговых центров Булат Шакиров. «Отрасли торговых центров на сегодня не оказано никакой помощи от правительства. Несмотря на то что все ТЦ в стране закрыты, она даже не признана пострадавшей», — сказал The Bell Шакиров, назвав решение в пользу арендаторов популистским. «Государство должно поддержать всю цепочку — владельцев ТЦ, банки и арендаторов, а сейчас оно пытается занять сторону одного участника. Слава богу, что хотя бы перед вторым чтением это затормозилось и начали все-таки слушать владельцев недвижимости», — возмущен он.