Поселки-призраки: элитные земли в Истре дешевле «однушки» в Рязани или тайны подмосковной Фемиды

Два относительно честных способа

А история начиналась с веских обещаний и глянцевых презентаций: в Истринском районе Подмосковья строится коттеджный поселок — в отличном месте, с удобной и разнообразной инфраструктурой, обустройством и обслуживанием территории и жилья на высшем уровне. Покупателям гарантировались «традиции семейного счастья и гармония усадебного образа жизни в уютном окружении». Вишенкой на торте легла сеть каналов, благодаря которой в пиаровских публикациях поселок «Millennium Park» именовали «подмосковной Венецией». Строила его известная компания «с именем» — Villagio Estate, возглавляемая бизнесменом Сергеем Козловским, тоже человеком известным, особенно в связи с созданной им компанией «Инком». Кстати, компания Villagio Estate, разумеется, входит в структуру «Инкома».

В этот же период активно рекламировались и продавались участки и дома еще в нескольких десятках элитных поселков по соседству с «Millennium Park», которые реализовывали те же структуры, принадлежащие Сергею Козловскому. Средняя цена за участок в двадцать соток (без дома) составляла десятки миллионов рублей. Но покупатели безоглядно верили Козловскому, мол, именно он создал крупнейшую девелоперскую структуру. Но при этом почему-то забывали о том, что его родной братДмитрий Козловский — бывший владелец некогда крупнейшего российского автохолдинга «Инком-авто» (и снова «Инком»!), находится в федеральном розыске и заочно осужден на восемь лет лишения свободы за мошенничество в особо крупном размере.

А продавались участки и дома, по информации покупателей, не совсем обычно. Точнее, совсем даже необычно. Два «относительно честных» способа продажи элитной земли, по информации покупателей, подтвержденной документами, были изобретены руководством «Инкома» и проводились через компании, входящие в группу компаний Villagio Estate.

Итак, способ первый. Между покупателем и одной из компаний (зачастую, однодневкой), аффилированной с «Villagio Estate» (читай, «Инком») заключается, так называемый, договор инвестирования на постройку дома на продаваемом участке, вне зависимости от желания покупателя, а также обязательный «сервисный договор» на право пользования объектами инфраструктуры с совершенно неадекватными тарифами, о которых я расскажу чуть позже.

Далее, клиент переводит 30-50 миллионов рублей, составляющих реальную стоимость участка в элитном коттеджном поселке, якобы в счет оплаты договора инвестирования на строительство дома. Но, внимание! Согласно договора, дом должен представлять из себя просто «коробку», а не полностью жилое строение, так, как только таким способом возможно избежать налогообложения.  А после оплаты всей суммы, договор инвестирования расторгается и деньги якобы «возвращаются» покупателю и с него берется расписка о возврате средств, либо составляется акт о возврате всей суммы.

И третьим этапом между покупателем и фирмой, аффилированной к «Villagio Estate» (зачастую, совсем не той фирмой, с которой подписывался предыдущий договор) заключается «договор купли-продажи земельного участка». Но теперь уже по цене 150-300 тысяч рублей. И никаких налогов? Здорово, правда же? По информации покупателей, жителей поселка, такой метод прокручивался не один раз.

В моем распоряжении имеются некоторые хитрые договоры от структур «Villagio Estate», в которых стоимость в несколько десятков миллионов рублей легким движением руки превращается в сотни тысяч рублей. А фигурирует один и тот же участок. Вот один из них:

Итак, некто Х., согласно договору купли-продажи, заключенному с ООО «Интерком» (входит в группу компаний «Villagio Estate», как и его единственный учредитель ЗАО «Тасман»), покупает участок в 2620 метров (26 соток) в элитном поселке «Millennium Park» за 209 тысяч 600 рублей, плюс смотровой колодец еще за 94 тысячи 400 рублей. Итак, официальная (по договору от 2016 года) стоимость покупки 26 соток золотой истринской земли составляет всего… 304 тысячи рублей. За всё! Хорошая цена?

Может быть, цены на дорогущую Подмосковную землю, да еще и в элитном поселке, упали до 10 тысяч рублей за сотку? Увы, нет. Заходим на сайт того самого «Villagio Estate» и обнаруживаем идентичные участки. Так за кусок земли в 25 соток компания запрашивает (внимание!) более 56 миллионов рублей:

А вот еще один участок в 27 соток и предлагается к продаже аж за… 82 миллиона рублей:

И теперь вопрос к руководству «Villagio Estate» и, наверное, к Сергею Козловскому. А каком образом ООО «Интерком», входящее в ГК «Villagio Estate», продало элитный участок, стоимостью под миллион долларов, за 304 тысячи рублей? И куда делась разница?

Второй способ от «Villagio Estate» и господина Козловского, о котором мне сообщили жители поселков, не менее увлекателен. В том же «Millennium Park» или соседних поселках предлагаются участки с уже возведенной голой «коробкой» дома. Но официально этого строения как бы не существует. Ну, нет его и всё. А с покупателем заключается договор инвестирования на «строительство жилого дома» и, разумеется параллельно заключается кабальный договор на сервисное обслуживание. Получается, что компания-продавец получает полную стоимость участка с недостроенным домом, но в виде «договора инвестирования», а значит налогов в полной мере не платит и даже умудряется сделать возврат НДС? Или как-то иначе?

А уже после расчётов структура «Villagio Estate» заключает с покупателем обычный договор купли-продажи земельного участка по смешным ценам в 150-300 тысяч рублей, с которого и платятся минимальные налоги.

Три раза продать или еще одна загадочная схема?

Помните, в легендарном «Золотом теленке» Паниковский заявлял: «Я всех вас переживу. Вы не знаете Паниковского. Паниковский вас всех продаст, купит и снова продаст, но уже дороже»? Думаете, такого не бывает? Бывает.

Так некая гражданка Е.С. Стаханова решила приобрести земельный участок в Истре у фирмы ООО «Технолоджис», входящей в группу компаний «Villagio Estate» гражданина Козловского.   Все бумаги были оформлены как положено, с гендиректором, некой Трущенковой Е.В. Всё было хорошо, а самое интересное началось в октябре 2015 года, когда участок был продан. Выяснилось, что этот же участок был продан по крайней мере два раза: 07.07.2010 гражданке Додовой С.Б. и 25.03.2014 гражданке Моториной Е.В.

То есть Стаханова оказалась третьей покупательницей одного и того же участка за номером 4-039.

А теперь самое волшебное. Структурам Козловского, а именно ООО «Технолоджис», видимо, надоело разбираться с собственниками одного и того же проданного ими участка, и они подали гражданский иск… о возврате участка его первоначальным владельцам. Честно говоря, я даже предположить не мог, что существуют люди, которые продав участок три раза и попавшись на этом, попытаются отсудить его обратно.

Иск ООО «Технолоджис» оказался в Истринском городском суде Московской области и был моментально удовлетворен судьей Ларисой Николаевной Михайловой, о которой пойдет речь ниже.

И при этом судью Михайлову, похоже, даже не заинтересовал сам факт тройной продажи одного и того же участка, что само по себе уже должно было повлечь уголовное дело по статье «мошенничество» или хотя бы доследственную проверку. И возможно даже не только с участием продавцов, но и покупателей. Нет. Лариса Николаевна приняла решение удовлетворить иск и вернуть трижды проданный участок продавцу ООО «Технолоджис». Наверное, для того, чтобы команда Козловского смогла продать его в четвёртый раз? А, может быть, это еще одна хитрая схема и судью Михайлову ввели в заблуждение?

А судьи кто? 

Но теперь, как я и обещал, поговорим о самой независимой судье Истринского городского суда Ларисе Николаевне Михайловой. Сомневаетесь? Привожу факты.

История началась еще несколько лет назад. Как сообщают коллеги, клиенты Villagio Estate, заплатившие внушительные суммы за покупку участков, продолжают платить и платить — этим поборам нет конца, а попытки неповиновения неминуемо ведут в суд. Козловский всякий раз подчеркивает, что люди покупали не дома в поселке, а землю. Поселок же принадлежит ему, и все щедро розданные обещания про школы, детские сады, спортивные комплексы, парки и прочие удобства — вопрос его доброй воли, а не обязанность по договору.

С доброй волей у застройщика неважно. В тех местах, где по «плану» (который при покупке влиял на цену, а теперь ничего не значит) должны были появиться объекты инфраструктуры, будут таунхаусы или даже многоквартирные дома. В соседних поселках «Монтевилль» и «Гринфилд», принадлежащих тому же Villagio Estate, всесильный хозяин продал парк под застройку — вопреки протестам жителей, которые, между прочим, при покупке своих участков доплачивали за близость к зеленой зоне. О возврате этой доплаты речи нет и близко. Наоборот, платят покупатели — разговор у хозяина с ними короткий.

«Жители поселка не оплачивали инфраструктуру поселка, она находится в собственности Villagio. Если есть желающие создать собственную управляющую компанию, то им надо по своим участкам провести коммуникации, оформить их в общедолевую собственность и управлять ими», — советует возмущенным клиентам Сергей Козловский.

В поселке «Millennium Park» безраздельно правит ООО «Монолитстройсервис» — одна из «голов» многоликой Villagio Estate, специализирующаяся на оказании населению коммунальных услуг (с точки зрения она не является управляющей компанией — но законом в поселке тоже, видимо, владеет Козловский). И стоят ее услуги почему-то все дороже и дороже. Появился отдельный тариф за воду. Львиную долю тарифа за эксплуатацию инфраструктуры составляет плата за аренду имущества у компаний, которые так или иначе связаны с Villagio Estate. Тротуары, фонтаны, парки, беседки, будки охранников — за все это, как с ужасом выяснили жители поселка, надо платить наравне с трубами, трансформаторной подстанцией, газопроводом и прочим. Своя у них, по словам Козловского, только земля — да и на нее попасть все сложнее.

Чтобы подъехать к своему участку, землевладельцам волей-неволей приходится «пользоваться» собственностью Villagio Estate — дорогами, к примеру. Если не умеете летать — заключайте договор на пользование всем этим богатством (иначе как кабальным его не назовешь, но Истринский суд с впечатляющим постоянством встает на защиту интересов «феодала»). Не хотите заключать договор — будете иметь проблемы с ЧОП «Инком-охрана», бдительные сотрудники которого защищают поселок от его же жителей.

Каждый чих оборачивается для жителей поселков нешуточными тратами. Например, некая сторонняя компания готова провести в поселок интернет и запрашивает 900 рублей с абонента. Но абоненту приходится платить  2900 рублей. Наценка — это аренда колодцев, принадлежащих понятно кому. При этом, первоначальное подключение к интернету стоит… 38 000 рублей.

И еще один интересный факт. Стоимость эксплуатации «от Козловского» в итоге поднялась за 2017 год более чем на 40 процентов. А вспомните, что президент Путин обещал увольнять мэров городов, «где больше 7 процентов будет». И если Истринский суд считает, что 40 процентов — это нормально, то тогда должен был снят глава Истры? Не так ли?

У покупателей участков возникли подозрения, что владельцы инфраструктуры неспроста так лихо наращивают аппетиты — скорее всего, они сильно закредитованы. Но на вежливую просьбу предоставить документы об этих компаниях Козловский заверил, что они являются «независимыми инвесторами», а когда жители попытались настоять на своем — потребовал от них самих предъявить ему документы о средствах, которые они вложили в инфраструктуру. «А лучше сразу обращайтесь в суд», — дал застройщик «добрый» совет.

В суд от «Villagio Estate» ходит другая компания — ООО «Технолоджис», которая осуществляла сделки по продаже участков в поселке и умудрилась трижды продать один и тот же участок, а потом отсудить его себе. Разумеется, в том же Истринском городском суде. К этому процессу, кстати, остается масса вопросов. А в общем-то, по самой примерной оценке, основанной на средней стоимости участков, застройщик выручил около 1,5 млрд долларов — это порядка 400 млн долларов налогов, которые ему полагалось уплатить. Внушительная сумма, в разы больше, чем городской округ Истра расходует за год на содержание и ремонт всех своих автомобильных дорог. Но «щепетильность» российских застройщиков в налоговом вопросе широко известна по публикациям СМИ и уголовным делам.

Но вернемся к Истринскому городскому суду и непосредственно к судье Ларисе Николаевне Михайловой. Меня сначала удивило с какой уверенностью владелец «Инкома» и «Villagio Estate» отправляет всех в суд, ссылаясь на то, что, мол, там вам все разъяснят. Причем, как оказалось, отправляет он всех своих оппонентов не просто в суд, а именно в Истринский городской суд Московской области. Но, похоже, пазл складывается. Следите за руками:

Так ООО «Монолитстройсервис», ООО «Технолоджис» и другие компании, входящие в группу компаний Козловского, убедившись, что ни один иной суд не становится на их сторону, видя полный беспредел с тарифами на обслуживание жителей поселков на Истре и другие «чудеса», по моему мнению, придумали удивительное ноу-хау. Они объединили всех «неплательщиков» и «спорщиков» в группы по поселкам, включив туда кого-нибудь одного, зарегистрированного в городе Истра, и подали иски «по подсудности» в Истринский городской суд Московской области. И все эти иски «по случайному совпадению» были моментально приняты к производству в Истре, несмотря на то, что ответчики зарегистрированы по всей территории России, и попали на рассмотрение к той же судье Ларисе Николаевне Михайловой. Все! К одной и той же судье.  Неужели опять совпадение? Не думаю.

Так иск к одиннадцати ответчикам поселка «Millennium Park» (дело №  2-2894/2017) оказался на рассмотрении судьи Михайловой, иск к 64-м ответчикам поселка «Новорижский» (дело №  2-2910/2017) тоже у судьи Михайловой, иск к семи ответчикам поселка «Гринфильд» (дело № 2-2893/2017), разумеется, так же у Михайловой. Причем, практически, все ответчики зарегистрированы где угодно (от Москвы до Калининграда), но только не в Истре, однако «методом прицепа» к единственному ответчику, зарегистрированному в Истринском районе, при очевидном нарушении Конституции (ст. 47 о праве граждан на территориальную подсудность в соответствии с законом), вдруг  оказываются в подсудности Истринского горсуда и лично судьи Михайловой.

Ясной и понятной причиной обращения ООО «Монолистройсервис» к оптовому Истринскому правосудию является то, что все суды Москвы и Российской Федерации отказывают ООО «Монолистройсервис» в исках к гражданам о понуждении нести бремя содержания чужой, принадлежащей подельникам ООО «Монолитстройсервис» собственности, и только Истринский горсуд регулярно удовлетворяет отвергаемыми всеми другими судами требования ООО «Монолитстройсервис».

Ну и напомню, что иск по «тройной продаже» одного и того же участка №  4-039 и его возврата продавцу ООО «Технолоджис» также рассматривала судья Лариса Михайлова и, опять-таки, наверное, по совпадению, приняла решение в пользу компании Сергея Козловского.  Но и это не все.

Как оказалось, именно только судья Лариса Михайлова единолично рассматривала и рассматривает в настоящее время, практически, все иски ООО «Монолитстройсервис» к жителям истринских поселков. И рассматривала она эти иски, наверное, опять-таки по странном совпадению, в большинстве случаев в пользу ООО «Монолитстройсервис».

Для сомневающихся предлагаю сводную таблицу исков ООО «Монолитстройсервис» за последние два года. И везде судьбоносные решения выносит, конечно же, судья Лариса Михайлова:

Вот таким образом ООО «Монолитстройсервис» с помощью Истринского городского суда «воспитывает» жителей, пожелавших отстаивать свои права и отказывающихся платить гигантские деньги за то, что им полагается.

Ну и напоследок, еще один штрих к работе судьи Истринского суда Ларисы Николаевны Михайловой. В настоящее время ею рассматривается очередной иск того же ООО «Монолитстройсервиса» к жителям того самого поселка «Millennium Park». Заседания с завидной регулярностью переносятся, но, судя про происходящему, решение судьи Михайловой будет, скорее всего, снова в пользу структуры Сергея Козловского. Традиционно, так сказать. Но в данной истории судья Лариса Михайлова совсем уже открыто продемонстрировала полное пренебрежение, как к законам, так и к понятию «свобода слова».

Дело в том, что заседания являются открытыми, так как никакой государственной или личной тайны там не рассматривается. Но судья Михайлова своим собственным решением запретила присутствие в зале представителей средств массовой информации. Как запретила? А закон о СМИ? А так вот, взяла и запретила, без каких-либо объяснений причин или ссылок на законодательные нормы.

И эти действия судьи, по моему мнению, являются прямым нарушением Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2012 г. N 35 «Об открытости и гласности судопроизводства и о доступе к информации о деятельности судов, которым судьи должны руководствоваться. В Постановлении Пленума ВС РФ однозначно сказано: «судопроизводство обеспечивается возможностью присутствия в открытом судебном заседании лиц, не являющихся участниками процесса, представителей редакций средств массовой информации (журналистов)».  Но Судья Михайлова в заседании прямо в диктофон заявила, что Верховный суд ей не указ. Что ж, бывает. Интересно мнение на этот счет Верховного суда Российской Федерации.

PS. И как стало известно, жители поселков на Истре, по сути, уверены, что судья Истринского горсуда Михайлова как обычно вынесет решение в пользу ООО «Монолитстройсевис» (читай «Villagio Estate» и миллионера Сергея Козловского). Но, как сообщают участники процесса, они пойдут до конца, обжалуя незаконное решение во всех инстанциях. Да, и Следственному комитету РФ вместе с Высшей квалификационной коллегией судей РФ, возможно, будут интересны удивительные события, происходящие в Истринском городском суде.

Олег Лурье