О стройке и инвестиционных схемах

Фото отсюда

Изменение законодательства и использование эскроу-счетов при строительстве жилья привело к сбою схемы, когда население инвестировало свои средства в недвижимость.

Если раньше квадратные метры покупали на этапе котлована, чтобы перепродать в момент окончания стройки подорожавшее жилье с хорошей прибылью, то сейчас застройщикам стало невыгодно занижать цену в начале строительства.

Пока работающей схемой остается покупка квартир по льготной ипотеке с господдержкой для последующей сдачи в аренду. Но с учетом сокращения мобильности населения из-за коронавирусных ограничений и здесь всё далеко не так хорошо, как пытаются представить риэлторы.

Но спекуляция на рынке недвижимости должна продолжаться. Поэтому эксперты стали активно советовать потенциальным инвесторам покупать акции и облигации строительных компаний. Это качественный переход из просто рискованного рынка в высокорискованный.

При этом обычно рекомендуется приобретать наиболее рискованные бумаги – акции тех компаний, у которых доля ипотеки в структуре продаж самая высокая. Это примерно то же самое, что торговать ценными бумажками на кредитные деньги с большим плечом. Разница только в том, что к возможным потерям от чисто курсовых колебаний здесь добавляется всё более увеличивающийся риск дефолтов ипотечных заемщиков.

Про закрытые паевые фонды недвижимости и говорить не приходится. Войти туда легко, но выйти, особенно если рынок пошел вниз, будет настоящей проблемой. В полной мере это относится и к зарубежным фондам недвижимости, где помимо прочего добавляется и страновой риск.

Что же касается непосредственно будущих инвесторов, то им стоит всегда помнить одну непреложную истину любого рынка: «Инвестор – это неудавшийся спекулянт.»